나이스옥션 법원경매 서산 2025타경52056 [1] 충청남도 당진시 송악읍 복운리 1629-1 동광아파트 102동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 복운리 소재 “송악IC” 북측 인근에 위치하며, 주위는 대규모아파트단지, 농경지, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 지상15층 건물 내 제1층 제103호로서, (사용승인일 : 2007.04.20) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 깔기 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 공동주택(아파트) 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 북동측으로 왕복4차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경52056 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 복운리 1629-1 동광아파트 102동 1층 103호

용도: 아파트

감정가: 103,000,000원

토지 면적: 51.29㎡ (약 15.52평)

건물 면적: 59.9974㎡ (약 18.15평)

토지 지분: 51.2885㎡

건물 지분: 59.9974㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 전주덕진신용협동조합 (등기부 요약 기반)

2. 입지조건

* 위치: 본건은 충청남도 당진시 송악읍 복운리 소재 “송악IC” 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 주변은 대규모 아파트 단지, 농경지, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 인접 도로: 본건 북서측 및 북동측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본 건물이 위치한 지역은 제2종일반주거지역이며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 국가산업단지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 02월 23일 전주덕진신용협동조합에서 설정한 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 73,200,000원입니다.

* 소멸되는 권리: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당권, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 권리상의 부담 없이 해당 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항이 없습니다.

* 임차인 현황: 인수해야 할 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

- 소유권 이전 이력: 서로개발주식회사, 민옥주, 김보현, 주식회사보현리치타워 순으로 소유권이 이전되었습니다.

- 근저당권: 전주덕진신용협동조합 (2021-02-23, 73,200,000원) - 말소 예정

- 임의경매: 전주덕진신용협동조합 (2025-12-26, 52,549,928원) - 말소 예정

4. 상권분석

* 주변 상권: 단지 내 근린생활시설 및 인근 지역의 다양한 상업시설 이용이 가능합니다. 아파트 단지와 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

* 산업단지 인접성: 인근 국가산업단지와 접해 있어 관련 종사자들을 대상으로 한 배후 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

* 건물 정보: 동광아파트이며, 2007년 4월 20일에 사용 승인되었습니다. 철근콘크리트 구조의 지상 15층 건물 중 1층에 해당합니다.

* 단지 규모: 총 10개 동으로 구성되어 있으며, 총 655세대가 거주하고 있습니다.

* 주차 정보: 단지 내 총 주차대수는 533대입니다. (지상 4대, 지하 22대)

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: Google 검색 결과, 본건 주변에는 국가산업단지가 위치하고 있으나, 명확한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)에 대한 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 인접으로 인한 소음, 분진 등의 환경적 영향 가능성은 잠재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2007년에 건축되어 약 19년이 경과함에 따라, 향후 일부 시설의 유지보수 또는 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 주차 공간: 총 655세대에 비해 총 주차대수가 533대로, 주차 공간이 부족할 가능성이 있습니다. 이는 거주 편의성을 저해하는 요인이 될 수 있습니다.

* 산업단지 영향: 인근 국가산업단지의 운영으로 인한 소음, 악취, 분진 등의 환경적 영향이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 복운리에 위치한 동광아파트로, 송악IC 인근에 자리하여 광역 교통망 접근성이 우수합니다. 2007년에 건축되어 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리 없이 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다. 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 경매를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 것으로 판단됩니다. 다만, 주차 공간 부족 및 산업단지 인접으로 인한 환경적 요인은 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 경매를 통한 시세 차익: 최근 실거래가 수준과 감정가를 비교했을 때, 경쟁력 있는 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 편리한 교통망: 송악IC가 인접하여 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 안정적인 배후 수요: 인근 국가산업단지 및 기존 주거 단지의 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리 하자 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 권리관계가 명확하고 안전합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 볼 때, 전용면적 59.9974㎡ (약 18.15평) 기준 최근 실거래가는 2026년 6월 9,800만원, 2026년 7월 10,500만원, 2026년 7월 9,800만원으로 형성되어 있습니다. 이를 평균하면 약 10,033만원입니다. 본건의 감정가는 10,300,000원으로, 최근 시세와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

* 예상 입찰가:

최근 시세가 감정가 수준에서 형성되어 있는 점을 고려하면, 과도한 경쟁은 지양해야 합니다. 경매 낙찰가가 시세의 85%~95% 수준에서 형성되는 일반적인 경향을 적용할 때, 예상 입찰가는 90,000,000원부터 103,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다. 시장 상황 및 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 보수적으로 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.