나이스옥션 법원경매 대전 2024타경114977 [1] 세종특별자치시 도담동 656 까사리움 8층818호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2024.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동에 소재하는 "도담동행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 구분건물("까사리움" 제8층 제818호, 전유면적 : 20.17㎡)로서, 본건 주변은 상업용시설, 주거용시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장(일반, BRT)이 소재하는 등 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 8층 건물내 8층 818호로서,

외벽: 치장타일 마감 등임.
창호: 샷치창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 주상용건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 대로 및 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m-50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2024타경114977(1) 부동산강제경매 사건으로, 세종특별자치시 도담동 656 까사리움 8층 818호에 소재합니다.

건물은 주상복합 용도로 사용 중이며, 총 감정가는 91,000,000원입니다.

토지 면적은 6.00㎡(약 1.81평)이며, 건물 면적은 20.17㎡(약 6.10평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 채권자는 유OO입니다.

2.2. 토지 및 건물 현황

* 소재지: 세종특별자치시 도담동 656 까사리움 8층 818호

* 토지면적: 6.00㎡ (약 1.81평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 20.17㎡ (약 6.10평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 감정가: 91,000,000원

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 건은 세종특별자치시 도담동에 위치하며, "도담동행정복지센터" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 상업용 시설, 주거용 시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동에 편리한 지역입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장(일반, BRT)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 토지이용계획

본 건이 속한 지역은 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있습니다. 또한, 광로3류(폭 40m-50m) 및 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있어 교통망이 우수합니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 106,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2021-08-09

* 확정일자: 2021-08-09

* 배당신고일자: 2024-10-07

* 대항력: 있음

4.2. 권리분석 요약

본 건의 임차인 유 은 대항력이 있으므로, 보증금 106,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수 보증금: 17,296,020원

* 예상 배당금: 88,703,980원

* 인수 보증금 합계: 17,296,020원

4.3. 등기부 요약

* 집합건물 등기부상 현재 소유권이전, 신탁등기말소, 소유권이전(매매 금100,000,000원), 강제경매(채권자: 유선희), 압류(채권자: 세종세무서장) 등의 권리 내역이 확인됩니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다 (현황 조사 결과 지상권은 없는 것으로 파악됩니다).

5. 상권분석

본 건이 위치한 세종시 도담동 지역은 행정중심복합도시 내에서도 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 도담동행정복지센터 인근에 위치하여 행정 편의시설 이용이 용이하며, 상업 시설과 주거 시설이 밀집해 있어 기본적인 배후 수요가 확보되어 있습니다. 또한, BRT 노선이 인접해 있어 세종시 주요 지역으로의 접근성이 우수하여 유동인구 및 잠재적 고객 확보에 유리한 입지입니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트 구조 슬라브 지붕의 8층 건물이며, 본 건은 8층 818호입니다. 외벽은 치장타일, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다. 현재 도시형생활주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 공용 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6.2. 주변 편의시설

도담동행정복지센터, 상업시설, 학교 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 보증금 인수

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 중 일부(17,296,020원)를 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 예상 낙찰가 외에 추가로 부담해야 할 금액이므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

7.2. 임대차 관계 미상

임대 관계가 미상으로 명시되어 있으므로, 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 명도에 대한 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

7.3. 건물 노후화 가능성

2015년 사용 승인된 건물로, 건축된 지 약 10년이 경과하였기에 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 종합 의견

본 건은 세종시 도담동의 역세권(BRT) 및 행정복합도시 내 중심 지역에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 도시형생활주택으로서 주거 및 소형 상업 용도로 활용 가치가 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 17,296,020원을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있으며, 이는 낙찰가의 산정에 중요한 영향을 미칩니다. 이러한 인수 부담을 감안하더라도, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있다면 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 세종시 행정중심복합도시 내 핵심 지역에 위치하여 투자 안정성이 높음.

* BRT 등 대중교통 이용이 편리한 역세권 입지.

* 도시형생활주택으로 주거 및 임대 수익 기대 가능.

* 소형 면적으로 비교적 적은 투자금으로 접근 가능.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 91,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 17,296,020원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 매입 비용은 낙찰가 + 17,296,020원이 됩니다.

현 시세 분석을 위해 유사 물건 검색 결과, 세종시 도담동 까사리움 오피스텔(도시형생활주택)의 전용면적 20.17㎡ 내외 물건의 실거래가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 확인되었습니다.

따라서, 총 매입 비용이 시세 하단인 110,000,000원에서 120,000,000원 사이가 되도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 총 매입 비용 목표: 110,000,000원 ~ 120,000,000원

* 예상 입찰가 = 총 매입 비용 목표 - 인수 보증금

* 최소 예상 입찰가: 110,000,000원 - 17,296,020원 = 92,703,980원

* 최대 예상 입찰가: 120,000,000원 - 17,296,020원 = 102,703,980원

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 약 93,000,000원에서 103,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 변동 사항 등을 추가적으로 확인하신 후 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.