나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20598 [1] 충청남도 논산시 내동 272 논산제이파크 102동 6층606호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 내동 소재 "논산아트센터" 동측 인근에 위치하는 논산제이파 크 102동 6층 606호에 대한 경매목적의 감정평가로서 부근은 대규모 아파트단지, 관 공서, 대로변 각종 근린생활시설, 아파트단지 주변 각종 근린생활시설 등으로 형성되 어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 자유롭고 인근 대로변에 시내버스 승강장이 소재하며 승강장까지의 거리 및 시내버스 운행빈도, 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 대체로 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 중 6층 606호로 외벽 : 철근콘크리트 모르타르위 수성페인트 등 내벽 : 벽지, 일부 내장타일 등 창호 : 새시 유리창 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

급배수 급탕설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 기타설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 아파트단지 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 부지는 중로 및 소로에 접하며 본건은 단지 내 도로를 통하여 출입하고 있 습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(접합), 소로3류(접합), 중로 2류(접합), 가축사육제한구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 본건은 조사차 방문하였으나 거주자 부재로 내부상태는 인접한 동 일규모의 아파트, 주민 등의 탐문조사, 건축물현황도면 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 기재하고 평가하였으니 경매 참여시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본개요

사건번호: 논산지원 2025타경20598 (1)

소재지: 충청남도 논산시 내동 272 논산제이파크 102동 6층606호

용도: 아파트

감정가: 287,000,000원

물건종별: 아파트

토지면적: 40.89㎡ (약 12.37평)

건물면적: 84.77㎡ (약 25.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건, 공동담보

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

1.2. 건물 정보

아파트명: 논산제이파크1단지

사용승인일: 2003년 09월 23일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 6층

전용면적: 84.77㎡ (약 25.64평)

분양면적: 제공된 정보에서 개별 호수의 분양면적에 대한 명확한 수치는 확인되지 않으나, 일반적으로 전용면적과 유사하거나 약간 더 큰 규모로 간주될 수 있습니다. (JSON 데이터의 `excluUseAr`은 84.9783㎡ 약 25.70평으로 확인됩니다.)

동/호수: 102동 6층 606호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 내동 소재 "논산아트센터" 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 대규모 아파트 단지, 관공서, 대로변 및 아파트 단지 주변의 다양한 근린생활시설로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입 및 주정차가 자유로우며, 인근 대로변에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

아파트 단지 부지는 중로 및 소로에 접하고 있으며, 본건은 단지 내 도로를 통해 출입하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(접합), 소로3류(접합), 중로 2류(접합), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2023년 5월 3일에 접수된 놀뫼새마을금고의 근저당(을11)입니다.

이하의 등기사항(근저당, 임의경매 등)은 모두 말소될 예정입니다.

낙찰자는 인수할 권리(선순위 근저당, 임차권 등)가 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 조사 방문 시 거주자 부재로 내부 상태 파악이 어려웠습니다.

제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계는 미확인 상태이므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 대규모 아파트 단지와 더불어 관공서, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 논산제이파크1단지

총 세대수: 484세대

최고층: 15층

주차대수: 총 491대 (지하 167대, 지상 324대) (제공된 JSON 데이터 기준)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 주변 편의시설

"논산아트센터"가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 교육, 의료시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 아파트 단지 인근에 이러한 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

거주자 부재로 내부 상태 파악이 어렵고, 임대차 관계가 미상으로 확인되어 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원이라 할지라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.2. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차가 복잡해지거나 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

2003년 사용승인을 받은 아파트로, 20년 이상 경과하여 일부 시설의 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 내동에 위치한 논산제이파크 102동 6층 606호 아파트로, 주거 환경이 양호하고 교통이 편리한 곳에 자리하고 있습니다. 감정가는 2억 8천 7백만원이며, 최근 실거래가와 비교했을 때 시세 차익 또는 안정적인 실거주 목적으로 접근 가능한 물건입니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없는 것으로 파악되나, 임대차 관계 미상 및 거주자 부재로 인한 내부 상태 미확인은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 전반적으로 실수요자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 실수요자 중심의 입지

대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 잘 갖추어진 주거 지역으로, 생활 편의성이 뛰어나 실수요자에게 매력적인 조건입니다.

8.2. 시세 대비 합리적인 감정가

최근 실거래가 수준과 비교하여 감정가가 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 또는 안정적인 거주를 기대할 수 있습니다. 논산 지역의 전반적인 부동산 시장 상승세 또한 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

8.3. 권리관계의 명확성

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서, 권리상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 것이 큰 장점입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가: 287,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 3월, 5월, 6월): 265,000,000원, 263,000,000원, 265,000,000원

평균 최근 매매가: 약 264,333,333원

최근 매매된 유사 면적 (84.97㎡)의 논산제이파크2단지 (2026년 6월 거래): 280,000,000원

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건의 전용면적(84.77㎡)은 최근 논산시 아파트 실거래가에서 2.6억 원대의 가격대를 형성하고 있습니다. 감정가(2.87억 원)는 최근 최고 실거래가 수준과 유사하거나 다소 높은 편입니다.

하지만, 임대 관계 미상, 거주자 부재로 인한 내부 상태 미확인 등의 잠재적 리스크를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

이러한 점을 감안할 때, 최근 실거래가 수준인 2억 6천만원대 중후반에서 2억 7천만원대 초반 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 265,000,000원 ~ 275,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.