나이스옥션 법원경매 서산 2025타경932 [1] 충청남도 서산시 해미면 웅소성리 72-11 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛 · 평가일 2026.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 해미면 웅소성리 소재 '웅소성리마을회관' 남측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지와 자연림, 농가주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건 인근까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교 통사정은 보통수준임.

형태 및 이용상태

기호 1: 대체로 부정형의 완경사를 이루는 토지로서 종교시설 건물의 부지 등으로 이용중임. 기호 2: 대체로 부정형의 완경사를 이루는 토지로서 기호 1 토지의 진입로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1; 본건 서측 인근에 72-19, 70-4 번지외에 개설된 폭 약 5미터 내외의 포장도로가 지나가고 있음. 기호 2: 본건 서측 인근에 72-19, 70-4 번지외에 개설된 폭 약 5미터 내외의 포장도로가 지나가고 있으며, 본건 일부를 기호 1토지의 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 계획관리지역 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비 행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 기호 2: 계획관리지역 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비 행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3은 경량철골구조 판넬지붕 1층 종교집회장(교회)로서, 외벽: 미장재마감 등 내벽: 벽지마감 등 창호: 새시마감 등 기호 4는 철근콘크리트구조 함석지붕 단층 종교시설(교육관)로서, 외벽: 적벽돌쌓기 마감 등 내벽: 벽지마감 등 창호: 새시마감 등 기호 5는 철근콘크리트구조 슬래브지붕위 함석기와 단층 종교시설(사택)으로서, 외벽: 적벽돌쌓기 마감 등 내벽: 벽지마감 등 창호: 새시마감 등임.

이용상태

기호 3: 종교집회장(교회)으로 이용중임. 기호 4: 종교시설(교육관)으로 이용중임. 기호 5: 종교시설(사택)으로 이용중임.

설비내역

기호 3~5에 위생설비 되어 있으며, 기호 4,5에 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도", '사진용지' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 감정평가서상 제시외 물건 ㉠(데크), 제시외 수목㉡(소나무등) 매각 포함
- 목록2 일부현황 목록1의 진입로

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경932 (1)

소재지: 충청남도 서산시 해미면 웅소성리 72-11

용도: 종교시설

감정가: 736,733,700원

토지면적: 3484.00㎡ (약 1054.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 498.61㎡ (약 150.83평)

건물 제시외면적: 44.00㎡ (데크, 소나무 등)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 태안우리신용협동조합 (태OOOOO)

특이사항:

* 일괄매각 대상입니다.

* 감정평가서상 제시외 물건인 데크(㉠)와 수목(㉡, 소나무 등)이 매각에 포함됩니다.

* 목록2 토지의 일부가 목록1 토지의 진입로로 이용 중입니다.

* 건물은 종교시설(교회, 교육관, 사택)로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 충청남도 서산시 해미면 웅소성리 소재 '웅소성리마을회관' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 전, 답 등의 농경지와 자연림, 농가주택이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태:

기호 1 토지는 대체로 부정형의 완경사를 이루는 토지로서 종교시설 건물의 부지로 이용 중입니다.

기호 2 토지는 대체로 부정형의 완경사를 이루는 토지로서 기호 1 토지의 진입로 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

본건 서측 인근으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로가 지나가고 있습니다. 기호 1 토지는 해당 도로와 인접해 있으며, 기호 2 토지는 일부를 기호 1 토지의 진입로로 이용하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역입니다.

가축사육제한구역(200m일부제한: 모든 축종 불가)에 해당합니다.

비행안전제2구역(전술)에 해당합니다.

군용비행장 소음대책구역 제2종구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

토지 및 건물 등기부상 근저당권인 태안신도신용협동조합(2012.08.06. 접수, 을7)이 말소기준권리이며, 본 매각으로 인해 해당 권리 이하의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액:

토지 및 건물 등기부상의 채권 총액은 257,000,000원입니다.

* 인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (다만, 법원 집행 과정에서 변동될 수 있으므로 최종 확인 필요)

* 임차인 현황:

인수되는 임차인의 보증금은 합계 0원입니다.

임대차 관계는 현재 미상입니다.

* 임차인 관련 주의 문구:

임대관계가 미상이므로, 실제 현장 조사 시 임차인 존재 여부 및 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 종교시설로서, 인근 지역은 농경지와 주택이 혼재된 농촌 또는 전원 지역의 성격을 띠고 있습니다. 따라서 일반적인 상업용 부동산과는 다른 특성을 가지며, 종교 활동을 위한 접근성 및 지역 공동체와의 관계가 상권의 주요 요소가 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경:

주변은 전, 답, 자연림, 농가주택이 혼재되어 있어 비교적 조용하고 한적한 환경을 제공합니다. 웅소성리마을회관이 인근에 위치하여 지역 커뮤니티 시설 이용이 가능합니다.

* 편의시설:

가까운 시내 또는 읍내에 기본적인 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.)

* 교육/의료 시설:

해미면 또는 서산시내에 위치한 학교 및 병원 이용이 가능할 것으로 보입니다. (구체적인 정보는 추가 조사가 필요합니다.)

* 교통 접근성:

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 주변 시설:

서산시에서 소각장을 체험형 지역 명소로 전환하는 사업을 추진 중인 것으로 파악됩니다. (2025년 5월 보도 내용) 이는 지역 개발의 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용 제한:

본 토지는 계획관리지역이지만, 가축사육제한구역(200m일부제한), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역(제2종구역)에 해당하여 건축 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 제시 외 물건:

감정평가서에 포함된 데크 및 수목 등 제시 외 물건에 대한 명확한 처리 방안을 사전에 확인해야 합니다.

* 진입로 관련:

목록2 토지 일부가 목록1 토지의 진입로로 이용되고 있어, 향후 토지 이용 또는 관리에 있어 상호 협의 또는 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설 관련:

직접적으로 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 없으나, 비행안전구역 및 소음대책구역에 포함되는 점은 고려할 필요가 있습니다.

* 임차인 관련:

임대 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원이므로, 실제 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금/차임 관련 사항을 철저히 조사해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서산시 해미면 웅소성리 소재 종교시설로, 넓은 토지 면적과 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 입지적으로는 농경지 및 주택이 혼재된 지역으로 조용하고 한적한 환경이나, 비행안전구역 및 소음대책구역 등 개발 제한 사항이 존재합니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계가 불분명한 점은 주의가 필요합니다. 제시 외 물건 및 진입로 관련 사항도 추가 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 1054평에 달하는 넓은 토지는 향후 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 종교시설로서의 가치: 현 상태 그대로 종교 시설로 활용하거나, 관련 시설로의 전환 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 관리 및 활용이 용이합니다.

* 지역 개발 가능성: 서산시의 체험형 지역 명소 개발 사업 등은 장기적인 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 736,733,700원입니다. 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본 감정가를 기준으로 향후 시장 상황, 물건의 명확한 권리 관계 및 현황 조사 결과, 그리고 입찰 참여자들의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 일반적인 경매 낙찰가율을 감안할 때, 감정가의 70%~90% 범위 내에서 고려해볼 수 있으나, 이는 절대적인 기준이 아니며 상세한 현장 조사를 통해 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.