나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51931 [1] 충청남도 당진시 순성면 나산리 76-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해솔 · 평가일 2026.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 순성면 광천리 소재 "광천리마을회관" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등으로 형성된 지역임.

교통상황

서측 근거리에 남원로가 통과하고 이를 통해 남부로(지방도615호선) 및 면천로(지방도70호선 ) 등과 연계되며, 서측 근거리에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

1) 일련번호(1) : 부정형의 토지로 전, 일부 구거 등으로 이용 중임. 2) 일련번호(3,5) : 2필지 일단의 부정형의 토지로 단독주택 건물의 부지로 이용 중임. 3) 일련번호(4) : 부정형의 토지로 전, 일부 진입로 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

1) 일련번호(1) : 지적상 맹지이며 인접지를 경유하여 접근 가능함. 2) 일련번호(3,5) : 일련번호(4) 일부를 진입로로 이용함. 3) 일련번호(4) : 남서측으로 시멘트포장 도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,3,4,5) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(순성13 일반형), 가축 사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참고 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 일련번호(1, 5) 지상에 후첨 '사진용지'와 같은 비닐하우스 1개동이 소재함. 3) 인근 사유지에 개설된 현황 도로를 경유하여 본건까지 접근 가능하며 통행 제한 가능성, 그 밖의 법률관계 등은 필요시 별도 확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 2층 건물로서, 외벽 : 벽돌쌓기 및 드라이비트 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참고 바람.

공부와의 차이

공부상 "충청남도 당진시 순성면 나산리 76-2, 77-1"로 등재되어 있으나 현재 지적분할로 "나산리 76-2, 77-6" 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1 현황 묵전, 일부 구거
- 목록2 공부상 "충청남도 당진시 순성면 나산리 76-2, 77-1"로 등재되어 있으나 현재 지적분할로 "나산리 76-2, 77-6" 지상에 소재
- 목록3,5 현황 건부지
- 목록4 현황 묵전, 일부 진입로
- 제시외건물 ㉠(창고) ㉡(다용도실) 및 제시외수목 ㉢㉣ 매각 포함 (감정평가서 참조)
- 목록1,4 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51931 (1)

소재지: 충청남도 당진시 순성면 나산리 76-1

용도: 단독주택

감정가: 404,111,200원

토지 총 면적: 2669.00㎡ (약 807.57평)

토지 매각 지분: 2449.5674㎡ (약 741.00평)

건물 총 면적: 137.72㎡ (약 41.66평)

건물 매각 지분: 112.68㎡ (약 34.08평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

주변 환경: 본건은 충청남도 당진시 순성면 광천리 소재 "광천리마을회관" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등으로 형성된 지역임.

교통 상황: 서측 근거리에 남원로가 통과하고 이를 통해 남부로(지방도 615호선) 및 면천로(지방도 70호선) 등과 연계되며, 서측 근거리에 시내버스정류장이 소재함.

도로 접근성:

* 목록1: 지적상 맹지이며 인접지를 경유하여 접근 가능함.

* 목록3,5: 목록4 일부를 진입로로 이용함.

* 목록4: 남서측으로 시멘트포장 도로를 이용함.

* 기타: 인근 사유지에 개설된 현황 도로를 경유하여 본건까지 접근 가능하며 통행 제한 가능성이 있음.

1.3. 권리분석

등기부 현황:

* 토지 및 건물 등기부상 소유권은 상속, 사해행위 취소, 공매 등을 거쳐 여러 명의 지분으로 변경되었습니다.

* 가장 최근의 채권자인 동호신용협동조합의 임의경매로 본 경매가 진행되었습니다. (접수일자 2025-12-17, 권리금액 128,537,041원)

* 등기부채권 총액: 390,000,000원.

말소기준권리: 동호신용협동조합의 근저당 (2025-12-17 접수).

인수되는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되나, 상세 내용은 명시되지 않았습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 파악된 임차인은 없는 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

지역 특성: 본건은 농경지 및 자연림과 주택이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업 시설보다는 전원생활 또는 농업 관련 활동에 적합한 입지입니다.

인근 시설: "광천리마을회관"이 인근에 있으며, 대중교통 이용이 가능한 점은 생활 편의성을 일부 제공합니다. 대규모 상업 지구와의 접근성은 낮습니다.

1.5. 생활정보

주거 환경: 단독주택으로서 주변이 농경지 및 자연림으로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

편의 시설:

* 교통: 남원로, 지방도 등과 연결되어 차량 이동이 용이하며, 시내버스 정류장이 근거리에 있습니다.

* 주변 시설: 마을회관이 인근에 위치하고 있습니다. 생활 편의 시설(마트, 병원 등)은 당진시 중심지로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

지분 매각: 토지와 건물의 지분만 매각되므로, 공동 소유자들과의 협의 및 건물/토지 이용에 대한 제약이 발생할 수 있습니다.

농지 취득 자격 증명: 목록 1, 4에 해당하는 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수보증금 몰수가 발생합니다. 이는 농지를 소유하거나 이용하고자 하는 경우 필수적으로 확인해야 할 사항입니다.

공부와의 차이 및 현황:

* 목록2의 공부상 지번과 실제 지적 분할된 지번이 다릅니다.

* 토지 일부는 현황 묵전(밭), 구거(하천), 진입로 등으로 이용되고 있어, 실제 이용 목적과 공부상의 용도 간 차이가 있습니다.

* 제시 외 건물(창고, 다용도실) 및 수목도 매각에 포함되어 있습니다.

* 현황 도로가 사유지를 경유하며 통행 제한 가능성이 존재합니다.

가축 사육 제한 구역: 일부 가축 사육 제한 구역에 해당되어 축산업 관련 제한이 있을 수 있습니다.

건물 공부와의 차이: 공부상 "충청남도 당진시 순성면 나산리 76-2, 77-1"로 등재되어 있으나 현재 지적 분할로 "나산리 76-2, 77-6" 지상에 소재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 순성면의 농경지와 단독주택이 혼합된 지역에 위치한 지분 경매 물건입니다. 감정가는 4억 4백만원 수준이나, 토지 및 건물의 일부 지분만 매각 대상이므로 실제 소유권 행사 및 이용에 신중한 검토가 필요합니다. 농지 취득 자격 증명 제출 의무, 지적 공부와 현황의 차이, 사유지 도로 통행 가능성 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 조용한 환경에서의 주거 또는 전원생활을 희망하는 경우, 혹은 농지 활용 가능성을 검토하는 투자자에게 적합할 수 있으나, 지분 매각이라는 특수성을 감안하여 공동 소유주와의 원만한 관계 유지 및 명확한 토지 이용 계획 수립이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 농지 및 주택 활용 가능성: 넓은 토지 면적을 바탕으로 농지 개발 또는 주택 증축 등 다양한 활용 방안 모색 가능.

* 지분 매각을 통한 저가 매수 기회: 단독으로 전체 소유권을 취득하는 것보다 낮은 금액으로 투자를 시작할 수 있는 장점.

* 쾌적한 자연 환경: 농경지 및 자연림에 둘러싸여 있어 전원생활을 추구하는 실수요자에게 매력적인 환경.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 404,111,200원

건물 총 면적: 137.72㎡

토지 총 면적: 2669.00㎡

임차인 보증금 인수액: 0원.

시세 분석:

본 물건은 지분 경매이며, 농지 취득 자격 증명 제출 의무, 맹지 가능성, 사유지 도로 통행 가능성 등 다수의 리스크 요인을 가지고 있어, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 당진시 순성면 지역의 유사 단독주택 및 토지 시세 정보를 추가적으로 검색하여 비교 분석이 필요합니다. 지분 경매 물건의 경우, 전체 소유권의 가치 대비 지분 가치가 할인되는 경향이 있습니다.

예상 입찰가 범위: 242,466,720원 ~ 323,288,960원 (감정가의 60% ~ 80% 수준으로 산정)

1.10. 주변 혐오시설 정보

주변 지역은 단독주택, 농경지 및 자연림 등으로 형성된 지역으로, 제공된 정보 및 감정평가서 요약에 따르면 직접적으로 인접하거나 물건에 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 이는 일반적인 농촌 지역의 특성을 반영한 것으로 보입니다.

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