나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1259 [1] 충청남도 예산군 광시면 하장대리 4 기타복합용건물 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.01.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 광시면 광시리 소재 "광시면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 노변상가, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서, 현황 "주상용 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지 동측 일부가 노폭 약 4m 내외의 현황 도로 상태이며, 인접 도로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지 ,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호 에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목은 "대"이나, 일부 현황 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 토지 동측 지적경계를 따라 휀스가 설치되어 있고, 현황 도로부분의 남측 및 북측으로 출입문이 설치되어 있으므로 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 경량철골조 및 조적조 슬래브지붕 및 슬레이트지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 1996.01.03.) 외벽 : 적벽돌 쌓기, 시멘트 미장 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설(1층) 및 주택(2층)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 하장대리 4-8, 4번지로 등재되어 있으나, 하장대리 4-8번지는 하장대리 4번지로 합병되어 말소됨.(2011.06.24.)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 ㉠~㉥ 매각 포함
- 본건 토지 일부는 현황 '도로'임
- 본건 토지 동측 지적경계를 따라 휀스가 설치되어 있고, 현황 도로 부분의 남측 및 북측으로 출입문이 설치되어 있음
- 본건 건물은 공부상 '하장대리 4-8, 4번지' 양 지상에 소재하나, 하장대리 4-8번지 토지는 합병을 원인으로 말소되었고, 현황 '하장대리 4번지' 단일 지상에 소재함
- 본건 토지의 정확한 위치 및 경계확인을 위해서는 측량 등 별도의 조치가 필요할 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 홍성지원 2025타경1259 (1)

소재지: 충청남도 예산군 광시면 하장대리 4

용도: 기타복합용건물 (근린생활시설 및 주택)

감정가: 357,277,300원

토지면적: 460.00㎡ (약 139.15평)

건물면적: 283.18㎡ (약 85.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광시농업협동조합 (광OOO)

1.2. 입지조건

주위환경: 본건은 충청남도 예산군 광시면 행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주변은 노변상가, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

인접 도로상태: 본건 토지 동측 일부가 노폭 약 4m 내외의 현황 도로로 이용 중이며, 인접 도로와 연결되어 있습니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(500m 이내: 소, 말, 젖소, 양, 사슴, 염소, 신양, 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리), 상대보호구역에 해당합니다.

위치 및 경계: 건물은 공부상 '하장대리 4-8, 4번지' 양 지상에 소재하나, 하장대리 4-8번지 토지는 합병으로 말소되어 현황 '하장대리 4번지' 단일 지상에 소재합니다. 토지의 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 측량 등 별도 조치가 필요할 것으로 판단됩니다.

건물 외관: 토지 동측 지적경계를 따라 휀스가 설치되어 있으며, 현황 도로 부분의 남측 및 북측으로 출입문이 설치되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 건물 등기부상 을5, 접수일자 2009-10-16, 광시농업협동조합 근저당권 (208,000,000원). 토지 등기부상 을6, 접수일자 2009-10-16, 광시농업협동조합 근저당권 (208,000,000원)도 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 모두 소멸됩니다.

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황:

* 유옥열: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-21, 배당신고일자 2026-03-20, 대항력 없음.

* 유혁: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2011-09-01, 대항력 없음.

등기부채권 총액:

* 토지 등기부채권 총액: 289,675,227원

* 건물 등기부채권 총액: 289,675,227원

1.4. 상권분석

주변 시설: 본건은 광시면 행정복지센터 인근에 위치하며, 다수의 한우 정육점 및 식당으로 구성된 '광시한우마을'이 있으며, 상가, 관공서 등이 밀집해 있어 어느 정도의 상권이 형성되어 있습니다.

지역 특성: 본건 건물은 근린생활시설(1층) 및 주택(2층)으로 이용되고 있으며, 주변은 상가와 주택이 혼재된 복합적인 지역 특성을 보입니다.

잠재적 고객: 지역 주민 및 광시한우마을을 방문하는 관광객, 인근 상가 이용객 등을 잠재 고객으로 고려할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

편의시설: 광시면 행정복지센터가 인근에 위치해 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 또한, 다양한 식당과 상가가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다.

교육시설: 본건 토지가 상대보호구역에 포함되어 있어, 인근 교육 시설과의 관련성을 고려해야 합니다.

기타: 광시면 일대는 한우 마을로 알려져 있으며, 예당호 출렁다리, 황새공원 등 관광지와 연계된 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지 경계 불확실성: 토지 일부가 현황상 '도로'로 이용되고 있으며, 정확한 경계 확인을 위한 측량 등 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

건물 공부상 차이: 건물 소재지가 공부상 이중 지번으로 등재되어 있으나, 실제로는 합병된 단일 지번 상에 위치하고 있어 등기 및 행정 처리 시 혼선이 있을 수 있습니다.

현황 도로 부분 이용 문제: 토지 동측 경계를 따라 설치된 휀스와 현황 도로 부분의 출입문으로 인해 토지 이용 및 관리에 일부 제약이 발생할 수 있습니다.

건물 노후: 건물 사용승인일이 1996년 1월 3일로 약 30년 경과되어, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

임대차 관계 불확실성: 현재 등재된 임차인 모두 대항력이 없으나, 유혁 임차인의 경우 보증금 및 차임 정보가 없어 실제 점유 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

주변 개발 및 환경 이슈: 과거 광시면에서 발효액비 제조시설 설치 시 주민 반발이 있었던 사례가 있어, 지역 내 개발 또는 시설 설치 관련 주민 민감성에 대한 주의가 필요합니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 인근 가축 관련 시설의 존재 여부 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 예산군 광시면에 위치한 기타복합용건물로, 토지 일부가 현황 도로로 이용되는 등 다소 특이사항이 있으나, 권리관계는 매각으로 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다. 건물은 근린생활시설과 주택으로 이용 중이며, 주변 상권 및 생활 편의시설과의 연계성도 보통 수준입니다. 다만, 토지 경계 불확실성, 건물 노후도, 임대차 관계 미상 등은 투자 결정 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 또한, 가축사육제한구역 지정 및 과거 발효액비 제조시설 관련 주민 반발 사례 등을 고려할 때, 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 건물 활용도를 높일 수 있습니다.

지역 특성 활용: 한우 마을로 알려진 지역의 특성을 활용한 상가 운영 가능성이 있습니다.

계획관리지역: 향후 토지 이용 규제 완화 또는 지역 개발 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 357,277,300원

인수 보증금: 0원

고려사항:

* 토지 경계 및 현황 도로 부분 복구/측량 비용.

* 건물 노후도에 따른 수리 및 리모델링 비용.

* 임차인 유혁의 보증금 및 차임 미상으로 인한 리스크.

* 주변 시세 및 최근 거래 사례 분석.

* 가축사육제한구역 지정 관련 주변 환경 분석.

* 광시면 행정복지센터 및 광시한우마을 인근의 상권 활성화 정도 및 향후 전망.

상기 고려사항들을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 예상 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 잠재적 리스크와 투자 수익률을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.