나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20597 [1] 충청남도 계룡시 금암동 74 신성2차미소지움아파트 208동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중제감정 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 금암동 소재 "계룡고등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 대 규모 아파트단지, 학교, 아파트단지 주변 각종 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있 습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 자유롭고 인근 대로변에 시내버스 승강장이 소재하며 승강장까지의 거리 및 시내버스 운행빈도, 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 대체로 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골경사지붕 15층건 중 15층 1502호로 외벽 : 모르타르 위 수성페인트 등 내벽 : 벽지, 일부 내장타일 등 창호 : 새시 유리창 등입니다.

이용상태

건축물현황도상 아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 현관, 발코니, 누다락, 기 타, 등)로 이용 중입니다.

설비내역

급배수 급탕설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 공동현관출입문 보안설비, 승강기설비 기타설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 아파트단지 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 부지는 대로 및 중로에 접하며 본건은 단지 내 도로를 통하여 출입하고 있 습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(접합), 대로2류(접합), 중로1 류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 본건은 조사차 방문하였으나 거주자 부재로 내부상태는 인접한 동 일규모의 아파트, 주민 등의 탐문조사, 건축물현황도면 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 기재하고 평가하였으니 경매 참여시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경20597 (1)

소재지: 충청남도 계룡시 금암동 74 신성2차미소지움아파트 208동 15층 1502호

용도: 아파트

감정가: 263,000,000원

토지면적: 58.47㎡ (약 17.68평)

토지지분: 58.47㎡ (약 17.68평)

건물면적: 84.86㎡ (약 25.67평)

건물지분: 84.86㎡ (약 25.67평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현OOOOOOOOO

건축년도: 2005년

해당층: 15층

총층수: 15층 (건축물현황도상)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 금암동에 소재한 "계룡고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

1.1. 2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량의 출입 및 주정차가 자유롭고, 인근 대로변에 시내버스 승강장이 소재합니다. 승강장까지의 거리, 시내버스 운행 빈도, 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 대체로 양호한 편입니다. 아파트단지 부지는 대로 및 중로에 접하며, 본건은 단지 내 도로를 통해 출입합니다.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류, 중로1류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

1.1. 4. 주변 시설

주변에 계룡고등학교, 금암초등학교, 계룡중학교 등 교육시설이 위치하며, 대규모 아파트 단지 내 상가 및 일반 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 현재 파악된 정보상으로는 혐오시설이나 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

현재 등기부상 임차인 채은미가 등록되어 있으나, 보증금과 차임은 0원으로 기재되어 있으며 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 전입일자는 2023년 12월 22일입니다.

보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 거주 사실 여부 및 법적 관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.2. 2. 등기부 현황 및 말소기준 권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건은 다수의 소유권 이전 및 근저당, 가압류 등이 등기되어 있었습니다.

말소기준권리는 2021년 7월 30일 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당권(채권최고액 326,400,000원)으로, 이보다 선순위의 권리는 말소될 예정이거나 이미 말소되었습니다.

이후 등기된 가압류(충남신용보증재단, 하나카드, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사, 주식회사명일씨앤비, 주식회사경서) 및 임의경매 개시결정(현대캐피탈, 283,281,014원)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권 총액은 515,101,381원입니다.

1.2. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 개요는 명시되지 않았습니다. 다만, 일반적으로 아파트의 경우 이러한 권리가 등기되는 경우는 드물며, 특별한 사정이 없는 한 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권 및 생활정보

1.3. 1. 주변 상권

본건 아파트 단지는 주거 지역 내에 위치하며, 단지 주변으로 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 단지 규모를 바탕으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.3. 2. 아파트 단지 및 편의시설

본건이 속한 계룡 신성미소지움2차아파트는 2005년 11월 16일에 사용승인되었으며, 총 11개 동, 608세대로 구성되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 휴게시설 등이 갖추어져 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조 철골경사지붕의 15층 건물 중 15층으로, 전용면적 84.86㎡(약 25.67평) 규모입니다. 아파트 내부 구조는 건축물현황도상 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 이용 중입니다.

급배수, 급탕, 위생, 난방, 소방, 공동현관 보안, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.3. 3. 최근 시세 동향

입력된 최근 매매 자료에 따르면, 동일 단지 내 동일 면적(84.86㎡)의 아파트 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 4월 9일, 9층 거래: 25,500만원

- 2026년 4월 1일, 15층 거래: 24,500만원

- 2026년 5월 27일, 1층 거래: 24,000만원

최근 2026년 4월에 본건과 동일한 15층 매물이 24,500만원에 거래되었으며, 이는 감정가(26,300만원)보다 낮은 수준입니다.

1.4. 잠재적 리스크

1.4. 1. 미확인 내부 상태

현장 방문 시 거주자 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이에 따라 내부 마감재, 설비 상태, 하자 여부 등은 인접 세대 탐문 및 표준적인 이용 상황을 기준으로 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 이는 경매 참여 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.4. 2. 임차인 관련 주의사항

임차인 채 * (채은미)의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 실제 점유 관계 및 법적 주장 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 금액이 미상인 경우에도 예기치 못한 분쟁이 발생할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

1.5. 종합 의견

본건은 충청남도 계룡시 금암동에 위치한 신성2차미소지움아파트 208동 15층 1502호로, 주변에 학교와 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 우수합니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로 권리 관계는 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 임차인 관련 불확실성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 최근 동일 면적 및 층수의 매물이 감정가보다 낮은 금액으로 거래된 점을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

1.6. 투자 포인트

* 우수한 주거 환경: 학교, 상업시설 등 생활 편의시설과의 접근성이 뛰어남.

* 정비된 단지: 대규모 아파트 단지로 관리 상태 및 커뮤니티 시설 이용 가능.

* 깨끗한 권리 관계: 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담 적음.

* 합리적인 시세: 최근 실거래가 기준으로 감정가 대비 낮은 수준에서 거래되고 있어 시세 차익 기대 가능.

1.7. 예상 입찰가

본건과 동일한 면적(84.86㎡)의 15층 아파트가 2026년 4월 1일에 24,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 26,300만원입니다.

잠재적 리스크(내부 상태 미확인, 임차인 이슈)와 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하되 경쟁 상황을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

권리 분석 상 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 이를 제외하고 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 실거래가(24,500만원) 및 시장 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 25,500만원 내외로 산정하는 것을 제안합니다. 이는 최근 실거래가 대비 소폭 상승한 금액으로, 경매 시장에서의 경쟁 및 낙찰 가능성을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.