나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4065 [1] 대전광역시 동구 중동 OOOO OOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 중동 및 정동에 소재하는 "대전역" 북서측 인근에 위치하는 "중동힐링타운" 내 구분건물(제2층 205호 외 9개호)로서, 본건 주변은 상업용시설, 업무용시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장, 지하철역 및 기차역(대전역)이 소재하는 등 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물내 2층 205호 외 9개호로서, 외벽 :치장돌붙임 마감 등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서, 업무용건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남서측으로 왕복 1차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(중동8)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심))에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2025타경4065 (1) 부동산강제경매 사건으로, 대전광역시 동구 중동 33-5번지 중동힐링타운 2층 205호에 소재한 오피스텔입니다. 해당 물건의 감정가는 174,000,000원입니다. 토지 면적은 7.25㎡ (약 2.19평)이며, 건물 면적은 37.58㎡ (약 11.37평)으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 (OOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 대전광역시 동구 중동에 위치하며, 지하철 및 기차역인 "대전역" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 상업용 및 업무용 시설이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 버스정류장, 지하철역, 기차역(대전역)이 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 13층 건물 중 2층에 위치하며, 외벽은 치장돌붙임 마감, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다. 대지권의 목적이 되는 토지는 사다리형의 토지로서 업무용 건물의 부지로 이용 중이며, 남서측으로 폭 8m 미만의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 10월 13일 접수된 주택도시보증공사 명의의 전세권설정(을1)으로, 해당 권리 이하의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황으로는 주택도시보증공사가 보증금 148,500,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 전입일자, 확정일자, 배당신고일자는 미상입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존등기(갑1), 신탁등기말소(갑3), 가압류(갑4, 주식회사문이엔지, 2024-10-10, 말소), 1번 전세권변경(을1-3, 2025-12-03, 말소), 강제경매개시결정(갑5, 주식회사문이엔지, 2025-12-24, 말소) 등이 순차적으로 존재했으나, 모두 말소될 예정입니다.

전반적으로 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 대전 동구 중동 일대는 대전역을 중심으로 한 도심 상업 및 업무 지구에 속합니다. 대전역은 KTX, 일반 열차, 지하철, 버스 등 교통의 요지로서 유동인구가 풍부하며, 이에 따라 상업 시설 및 업무 시설이 발달해 있습니다. 중동힐링타운은 비교적 신축 건물(사용승인 2023년 5월 2일)로서, 주변 상권과의 연계성이 높고 다양한 편의시설 접근성이 뛰어난 입지입니다. 오피스텔 용도로서 업무 시설과 주거 시설의 수요를 모두 충족시킬 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

교통은 대전역을 중심으로 광역 및 시내 교통망이 매우 우수합니다. 대전역 주변에는 대형 마트, 백화점, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설과 생활 인프라가 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 건물 내에는 공용 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 현재 임차인으로 주택도시보증공사가 기재되어 있으며 대항력은 없다고 명시되어 있습니다. 또한 말소기준권리인 전세권이 말소될 예정이므로 보증금 인수 위험은 없는 것으로 판단되나, 실제 현황과 등기부상 내용의 차이가 있는지 재확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 대전역이라는 탁월한 교통 요지에 위치한 신축 오피스텔로서, 입지적 장점이 매우 뛰어납니다. 최근 사용승인이 완료되어 건물 노후화에 따른 수리 부담이 적고, 권리관계 또한 명확하여 경매 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 가능성이 낮습니다. 풍부한 배후 수요와 우수한 교통망을 바탕으로 임대 수익 창출 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 대전역을 도보로 이용 가능한 최상의 입지입니다.

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 건물로, 하자 보수 및 유지보수 부담이 적습니다.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수해야 할 보증금이 없습니다.

* 높은 임대 수익률 기대: 대전역 인근의 풍부한 임대 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가 174,000,000원 대비 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 중동 힐링타운 내 48.65㎡ (약 14.7평) 오피스텔이 2024년 1월 200,000,000원에, 50.45㎡ (약 15.3평) 오피스텔이 2026년 3월 230,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 전용면적 37.58㎡ (약 11.37평)으로 크기가 작고 2층에 위치하지만, 감정가는 174,000,000원으로 면적당 가격이 최근 실거래가와 유사하거나 오히려 높은 수준입니다. 최근 거래된 가격대를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격으로 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 감정가(174,000,000원)의 105% ~ 115% 수준을 고려하여, 약 190,000,000원에서 200,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 인수 보증금이 없다는 점과 우수한 입지를 반영한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.