나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503673 [1] 대전광역시 서구 둔산동 1805 가람아파트 2동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세명 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 서구 둔산동 소재 "대전문정중학교" 북측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지 등이 소재하는 아파트지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 건물 중 제2동 제3층 제304호로서, (사용승인일: 1991.11.22) 외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감 등임. 내벽: 일부 벽지 및 타일 마감 등임. 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

대상물건은 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 개별 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 구비되어 있는 것으로 조사되었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 대체로 사다리형의 평지로 "공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지" 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 남측으로 "중로1류"의 아스콘 포장도로와 접하며, 서측으로 "대로2류"의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2014-05-09), 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 사업지역기타(공동주택용지), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(은빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(한밭초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2021-12-01), 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상물건의 소재지, 지번, 지목, 면적, 물건의 종류, 수량 등은 귀 제시목록 및 집합건축물대장, 등기사항전부증명서 등에 의거하였음. 나. 구분소유건물은 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』 제20조의 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지와 건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 원의 요청에 의거 대상부동산의 평가가액을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 "구분건물 감정평가명세표"상에 기재하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 다. 대상물건은 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 외부관찰 및 탐문 등에 의거 작성되어 실제 내부구조와 차이가 있을 수 있는 바, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람. 라. 대상물건의 호별 위치확인은 현장에서 탐문조사된 사항 등을 근거로 표시하였으며, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 마. 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503673 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 부OOO (부안수산업협동조합으로 추정)

* 감정가: 847,000,000원

1.2. 소재지 및 개요

* 소재지: 대전광역시 서구 둔산동 1805 가람아파트 2동 3층304호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 건물 중 제2동 제3층 제304호 (사용승인일: 1991.11.22)

* 면적

* 토지면적: 64.46㎡ (약 19.50평)

* 토지지분: 64.4599㎡ (약 19.50평)

* 건물면적 (전용면적): 137.31㎡ (약 41.53평)

* 아파트 단지 전체 총 면적: 219,577.31㎡ (약 66,424평)

1.3. 매각대상

* 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

* 대전광역시 서구 둔산동 소재 "대전문정중학교" 북측 인근에 위치

* 대규모 아파트 단지 등이 소재하는 아파트지대

* 제반 주위환경은 보통임

1.1. 2.교통상황

* 대상물건까지 차량 진·출입이 용이함

* 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 여건은 보통임

1.1. 3.도로상태

* 남측으로 "중로1류"(폭 20m~25m)와 접함

* 서측으로 "대로2류"(폭 30m~35m)와 접함

1.1. 4.토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (둔산지구 택지개발사업)

* 사업지역 기타 (공동주택용지)

* 각종 도로 접합 (대로2류, 보행자전용도로, 중로1류)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (은빛유치원, 한밭초등학교 등)

* 절대보호구역

* 중점경관관리구역

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황 (요약)

* 말소기준권리: 을34 근저당권 (수협엔피엘대부주식회사, 2023-05-16 접수)

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨

* 등기부채권 총액: 1,275,000,000원

* 소유권이 여러 차례 이전되었으며, 현재 상속으로 인한 소유권 이전이 등기되어 있음 (갑20: 나운희외 2명, 2025-12-09 접수, 상속)

1.2. 2.임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상

* 해당 물건은 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 조사되었으나, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 여부는 현장 확인 및 추가 조사가 필요함.

1.2. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

* 명시된 바 없음

1.3. 상권분석

* 대전의 핵심 주거 및 행정 중심지인 둔산동에 위치하며, 대규모 아파트 단지 내에 자리 잡고 있어 안정적인 주거 배후 수요 확보

* 인근에 학교(대전문정중학교, 한밭초등학교 등)가 다수 위치하여 교육 환경 우수

* 주요 도로에 접하고 있어 접근성과 가시성이 양호

* 둔산지구 택지개발사업 구역에 포함되어 있어 지역 개발 계획과의 연관성 고려 가능

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 시설 이용 편리

* 교육시설: 은빛유치원, 한밭초등학교, 대전문정중학교 등 다수

* 교통시설: 인근 버스정류장 이용 편리

* 아파트 단지 정보

* 가람아파트 (총 15개동, 1260세대)

* 사용승인일: 1991.11.22

* 주차대수: 총 806대 (지상 6대, 지하 42대, 전기차충전기 지하 12대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1991년 준공되어 건축 연령이 30년 이상 경과함에 따라 향후 유지보수 비용 발생 가능성 있음

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 정확한 내부 확인이 어려워 실제 내부 구조 및 상태와 차이가 있을 수 있으므로, 응찰 전 반드시 재확인 필요

* 임대관계 미확인: 임대차 계약 여부 및 조건 등 임대 관계가 불분명하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성 있음

* 소유권 복잡성: 등기부상 다수의 소유권 이전 및 지분 변동 이력이 있어 최종 소유권 관계에 대한 추가 확인 필요

1.6. 종합의견

* 대전 서구 둔산동의 우수한 입지에 위치한 대규모 아파트 단지 내 물건으로, 안정적인 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있음

* 교통, 교육, 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 지역 개발 계획과의 연관성도 기대할 수 있음

* 다만, 건축물 연식, 내부 및 임대 관계 확인의 어려움은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있음

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 최종 권리 관계 확인은 필수임

1.7. 투자포인트

* 대전의 핵심 주거 지역인 둔산동의 입지적 강점을 통한 꾸준한 수요 기대

* 최근 매매 시세가 감정가를 상회하는 경향을 보이며, 시세차익 잠재력 보유

* 중대형 평형으로 실수요자 및 투자 수요 모두 확보 가능

* 장기적으로 재건축 또는 리모델링 사업 추진 가능성 고려 가능

1.8. 예상입찰가

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 5월~7월)

* 122.73㎡ (약 37.13평) : 77,500,000원 ~ 80,000,000원 (약 631.5 ~ 651.8만원/㎡)

* 164.52㎡ (약 49.76평) : 110,000,000원 (약 668.6만원/㎡)

* 본건 물건 면적: 137.31㎡ (약 41.53평)

* 최근 거래 사례를 바탕으로 본건 물건 면적(137.31㎡)에 대한 시장가치를 환산 시, 약 8억 7천만원 ~ 9억 2천만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가: 847,000,000원 (8억 4,700만원)

* 예상 입찰가: 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가는 약 8억 8천만원 ~ 9억 1천만원 수준으로 예상됩니다.

* 주변 시설 확인 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.