나이스옥션 법원경매 논산 2025타경523 [1] 충청남도 계룡시 금암동 163-3 계룡한양아이클래스 5층524호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지감정 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 금암동 소재 "계룡시청" 남동측 인근에 위치하는 승강기겸용 복도통행식 공동주택으로서, 주위일원은 관공서, 아파트, 상업용건물 등 각종 근린생 활시설 등이 소재하는 상업지역으로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반대중 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상7층 공동주택으로서 ·외벽 : 화강석물갈기, 드라이비트 마감. ·내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. ·창호 : 샷시 이중창호 임.

이용상태

계룡한양아이클래스 제5층 제524호 로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비(소화전, 화재경보기 등), 난방설비, 도시 가스, 주차장 및 기타설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형평지로 주상복합공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로상태는 양호시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2014-11-10)(도시관리계획 재정비 변경), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 "미상" 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 논산지원 2025타경523 (1)

* 소재지: 충청남도 계룡시 금암동 163-3 계룡한양아이클래스 5층524호

* 용도: 아파트

* 감정가: 81,000,000원

* 토지면적: 9.61㎡ (약 2.91평)

* 건물면적: 34.68㎡ (약 10.49평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 계룡시 금암동 소재 "계룡시청" 남동측 인근에 위치하는 승강기 겸용 복도통행식 공동주택으로서, 주위 일원은 관공서, 아파트, 상업용 건물 등 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상업지역이며, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 인접 도로 상태는 양호함.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 없음.

* 등기부요약:

* 본 건은 등기부상 소유권 보존(2016-01-29) 및 이전(2016-06-15, 2017-07-10) 기록이 확인되며, 우리은행의 근저당권(2016-06-15, 52,800,000원)이 말소기준권리로 작용합니다.

* 말소기준권리 이후로 등기된 권리들은 일반적으로 매각으로 소멸되나, 등기부요약 상 본 건의 임의경매 개시 결정(2025타경523)으로 기재된 '갑8'이 '말소'로 표시되어 있습니다. 이는 경매 절차 진행에 대한 추가 확인이 필요할 수 있으나, 부동산 임의경매로서 현재 경매가 진행 중인 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 도시지역, 준주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류, 중로1류, 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축 사육 제한 구역에 포함됩니다.

* 주변 상업시설: 본 건이 소재한 금암동 지역은 계룡시청을 비롯한 관공서와 주거, 상업 기능이 복합된 지역으로, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 형성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 7층, 지하 2층 공동주택으로, 외벽은 화강석 물갈기 및 드라이비트, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 이중창으로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 승강기, 소방, 난방, 도시가스, 주차장 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 계룡한양아이클래스

* 주소: 충청남도 계룡시 금암동 163-3

* 사용승인일: 2015년 12월 30일

* 총 세대수: 209세대

* 총 층수: 7층 (본 건 5층)

* 주차: 지상 4대, 지하 2대, 총 9대 (전기차 충전기 지하 3대)

* 복리시설: 관리사무소, 자전거 보관소

* 주변 편의시설: 계룡시청, 계룡소방서 등 공공기관이 인접해 있으며, 단지 주변으로 마트, 병원, 은행 등 다양한 상업 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 학교: 본 건으로부터 계룡초등학교, 계룡중학교, 용남고등학교 등 다수의 교육시설이 근거리에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미상 임대료: 감정평가서상 임대 내역이 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 권리분석상 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본 건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 계룡시청 인근 상업지역에 위치한 준신축 아파트로, 주변에 관공서 및 상업시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 교통 또한 편리한 편이며, 아파트 단지 자체의 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 다소 낮게 형성되어 있는 점, 임대 내역이 미상인 점은 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 계룡시청 인근 관공서 밀집 지역으로 행정 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 연식: 2015년 사용승인으로 비교적 신축에 속하여 내부 상태 및 관리 용이성이 좋습니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이후 대부분의 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다.

* 최근 실거래가: 2026년 상반기 실거래가가 7,000만원 ~ 7,400만원 범위로 형성되어 있어, 감정가(8,100만원) 대비 저렴하게 낙찰받을 경우 시세차익이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 추이를 고려했을 때, 본 건의 적정 시세는 약 7,000만원 ~ 7,400만원 수준으로 판단됩니다. 감정가 8,100만원 대비 급매 또는 시세보다 저렴하게 취득하기 위해서는 70% ~ 80% 수준의 입찰가가 합리적일 수 있습니다. 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 75,000,000원 ~ 78,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. (보증금 인수액 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.