나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504145 [1] 대전광역시 서구 탄방동 80-1 둔산쇼핑전자타운 5층501호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 용문동 소재 대전도시철도 '용문역' 북측 인근에 위치하는 둔산쇼핑전자타운 제5층 제501호로서, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 제5층 제501호로서, 외벽 : 복합판넬 마감 등 내벽 : 페인팅 마감 등 바닥 : 타일 마감 등 창호 : 새시창호 등

이용상태

공부상 용도는 판매시설임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 장방형 평지이며, 현재 상업용(둔산쇼핑전자타운) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측으로 노폭 약 8m, 남동측으로 노폭 약 6m 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 시장, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 본건의 내부상태는 외부에서 관찰되는 상태, 표준적인 설비 및 이용상황, 건축물현황도 등을 고려하여 평가하였으니 경매진행시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경504145 (1)

소재지: 대전광역시 서구 탄방동 80-1 둔산쇼핑전자타운 5층501호

용도: 판매시설 (건축물대장상 판매시설, 관람시설, 근린생활시설 혼재 가능)

감정가: 38,300,000원

토지면적: 14.27㎡ (약 4.32평)

토지지분: 14.2704㎡ (약 4.32평)

건물면적: 37.38㎡ (약 11.31평)

건물지분: 37.38㎡ (약 11.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 사단법인

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: (추후 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 탄방동 80-1번지에 위치한 둔산쇼핑전자타운 5층 501호입니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 혼재된 상업지역입니다.

대전도시철도 1호선 용문역 북측 인근에 위치하여 교통 및 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량 접근이 자유로우며, 인근 대중교통 시설 및 간선도로와의 접근성이 좋습니다.

용문역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행 중입니다.

2.3. 토지 상황

토지는 가각정리된 장방형 평지로, 현재 상업용 건물 부지로 이용 중입니다.

북서측 및 북동측으로 노폭 약 8m, 남동측으로 노폭 약 6m 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다.

시장, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 임

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-10-23

확정일자: 확인 불가

배당신고일자: 확인 불가

대항력: 있음

비고:

금액이 미상이라도 주의 필요. 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 권리관계 파악이 필수적입니다. 인수할 보증금은 없으나, 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁 가능성에 대비해야 합니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2024-04-05 대전신용보증재단의 근저당권 (을13)

이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인(임 )의 존재로 인해 명도 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액: 31,000,000원

3.3. 권리분석 종합

대항력 있는 임차인이 존재하나, 제공된 정보상 보증금 및 월세가 0원으로 되어 있어 인수할 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

그러나 임차인의 실제 권리 관계는 반드시 재확인해야 하며, 내부 확인이 불가했던 점을 고려하여 명도 관련 리스크를 충분히 인지해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 대전 서구 탄방동은 대전의 중심 상업 및 업무 지구 중 하나입니다.

주변에 대규모 주거단지, 상업시설, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

4.2. 상권 활성화 정도

둔산쇼핑전자타운은 지역 내 인지도가 있는 상가 건물이므로, 관련 업종의 상권이 형성되어 있습니다.

용문역 역세권이라는 입지적 장점으로 인해 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.3. 건물 이용 현황

공부상 용도는 판매시설이며, 건축물대장상 판매시설, 관람시설, 근린생활시설 등이 기재되어 있어 다목적 활용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

대전도시철도 1호선 용문역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주요 간선도로 이용이 용이하여 차량을 이용한 이동도 수월합니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 대형마트, 백화점(롯데백화점 등), 병원, 은행, 관공서(시청 등) 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

둔산동 일대는 쇼핑, 문화, 여가 활동을 즐길 수 있는 인프라가 풍부합니다.

5.3. 교육 및 녹지환경

주변에 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원가가 있어 교육 환경이 양호합니다.

샘머리공원 등 녹지 공간과 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 자체 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

제공된 정보상 임차인(임 )의 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있으나, 실제로는 다른 조건이 존재할 수 있습니다.

인수할 금전적 부담은 없더라도, 명도 과정에서 임차인과의 협의 및 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 내부 확인의 한계

감정평가 시 현장 조사에서 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란했다는 점은 물건의 정확한 상태(하자, 노후 정도, 내부 구조 등)를 파악하는 데 어려움을 줍니다.

내부 상태에 따라 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 집합건물의 특성

집합건물의 경우, 체납된 관리비, 공용 부분의 하자, 건물 내 다른 소유주와의 관계 등 예측하기 어려운 문제들이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 탄방동의 둔산쇼핑전자타운 내 상가로, 용문역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변 상권의 활성화 정도와 풍부한 생활 인프라를 고려할 때, 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 존재 및 내부 확인의 어려움이라는 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어, 투자 전 면밀한 현장 조사와 권리관계 재확인이 필수적으로 요구됩니다.

이러한 리스크를 충분히 고려하고 적절한 가격에 낙찰받는다면, 시세 차익과 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 상가: 용문역 인근의 안정적인 상권으로 임대 수요 확보 용이.

* 도심 입지: 대전의 주요 상업지구에 위치하여 상권 가치 및 잠재력 높음.

* 합리적 가격 기대: 권리관계 복잡성과 내부 확인 불가 요인을 고려하여 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰 가능성.

* 다용도 활용: 판매시설 외 근린생활시설 등으로 활용 가능하여 유연한 운영 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 38,300,000원

말소기준권리 채권액: 31,000,000원

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 인수할 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

그러나 실제 권리관계 확인 및 내부 상태 파악의 어려움을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가(38,300,000원)를 기준으로, 권리관계 및 명도 리스크를 고려하여 3,000만원 ~ 3,500만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정은 반드시 현장 답사, 임차인 면담(가능 시), 등기부등본 및 관련 서류 재확인 후 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.