나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1268 [1] 충청남도 예산군 덕산면 사동리 425 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 덕산면 사동리 소재 '덕산온천관광지2차지구' 내에 위치하며, 주위 는 상업나지 및 숙박시설 등이 형성되어 있는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 시내버스 정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

가로장방형의 등고평탄한 토지로서, "대(상업나지)" 로 이용 중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 8M 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 관광ㆍ휴양개발진흥지구(덕산온천관광지) , 지구단위계획구역, 가축사육제한 구역(전부제한지역(관광지 및 관광특구지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광 지<관광진흥법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 온천지구(덕 산)<온천법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

-현황 "대(상업나지)'로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1268 (1)

소재지: 충청남도 예산군 덕산면 사동리 425

용도: 대지

감정가: 605,223,800원

토지면적: 1047.10㎡ (약 316.75평)

토지지분: 1047.1㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장암농업협동조합

특이사항: 없음

주의사항: 현황 "대(상업나지)"로 이용 중임.

1.1. 입지조건

본 건은 충청남도 예산군 덕산면 사동리에 위치하며, "덕산온천관광지2차지구" 내에 자리하고 있습니다. 주위는 상업나지 및 숙박시설 등이 형성되어 있는 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통시 됩니다. 토지는 가로장방형의 등고평탄한 토지로서, "대(상업나지)"로 이용 중입니다. 남측으로는 노폭 약 8M의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 소유권 변동

1990-05-15: 김기영 소유권 이전 (갑1)

2021-09-27: 김혜경 소유권 이전 (갑2)

2023-05-09: 박병호 소유권 이전 (대물변제) (갑3)

* 말소기준권리 및 기타 권리

2023-05-09: 장암농업협동조합 근저당권 설정 (을9, 540,000,000원) - 말소기준권리.

2023-05-09: 장암농업협동조합 지상권 설정 (을10) - 등기부 요약상 말소 예정으로 기재됨.

2025-12-22: 장암농업협동조합 임의경매 신청 (갑4).

2026-02-23: 예산군 압류 (갑5) - 말소 예정.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 그러나 등기부 요약 상 해당 지상권(을10)은 '말소' 예정으로 기재되어 있어, 권리 관계에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현재까지 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금이 없으므로 이에 대한 우려는 적습니다.

1.3. 상권분석

본 건은 충남 예산군 덕산면 사동리에 위치한 "덕산온천관광지2차지구" 내에 있어 관광 및 휴양 관련 상권 형성에 유리한 입지입니다. 주변 지역은 상업나지와 숙박시설 등이 밀집해 있으며, 지속적인 관광 개발 사업이 추진되고 있습니다. 토지이용계획 상 계획관리지역, 관광휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 관광객 유치 및 관련 상업 활동에 유리한 잠재력을 가지고 있습니다. 또한, 온천지구, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 지역 특색을 활용한 상권 개발이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

교통망은 남측으로 약 8M의 도로에 접해 있으며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본 건이 위치한 덕산온천관광지는 다양한 온천 시설, 숙박 시설, 식당 등 편의시설을 갖추고 있어 관광객 및 지역 주민의 휴양과 여가를 위한 환경이 조성되어 있습니다. 또한, 수덕사, 예당호 등 주변의 주요 관광 명소와의 접근성도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 본 건은 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(관광지 및 관광특구지역), 관광지, 역사문화환경보존지역, 온천지구 등 다수의 용도 제한 및 개발 관련 규제가 적용되어 있습니다. 따라서 건축 및 토지 이용 시 관련 법규 검토가 필수적입니다. 특히 가축사육제한구역은 관광지 및 관광특구지역 내 전부 제한 지역으로 지정되어 있어 가축 사육 관련 시설 설치가 불가합니다.

* 지상권 권리 관계 불명확성: 등기부 요약 상 말소 예정인 지상권이 물건명세서 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있어, 실제 권리 관계를 명확히 파악하기 위한 추가 조사가 반드시 필요합니다. 이는 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 개발 가능성 및 규제 상충: 관광지구 지정은 개발 호재이나, 역사문화환경보존지역, 온천지구, 가축사육제한구역 등은 개발 범위를 제한할 수 있습니다. 이는 잠재적 가치와 실제 개발 가능성 사이에 괴리를 발생시킬 수 있습니다.

* 혐오시설 및 기타 부정적 요소: 현재 파악된 자료상 주변 지역에 혐오시설이 존재할 가능성은 낮으나, 정확한 확인을 위해 추가적인 현장 조사 및 지역 정보 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 예산군 덕산온천관광지 내에 위치한 상업나지 상태의 토지로서, 관광 개발 관련 호재가 있는 우량 입지입니다. 상업시설 및 숙박시설 발달 지역에 속하며, 개발 잠재력이 높은 것으로 판단됩니다. 다만, 복잡한 토지이용계획 및 규제, 그리고 등기부 상 지상권 관련 불확실성에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 덕산온천관광지 내 핵심 입지: 지속적인 개발이 이루어지고 있는 관광지 내의 잠재력 높은 토지입니다.

* 상업나지 상태: 개발 및 사업 추진이 용이한 상태의 토지입니다.

* 관광 개발 사업과의 연계성: 숙박, 상업 시설 등 관광객을 대상으로 하는 사업에 유리합니다.

* 양호한 교통 접근성: 간선도로 및 대중교통 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 605,223,800원입니다. 인수할 임차인의 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 하여 향후 시장 조사 및 법원 경매 진행 상황을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 본 건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 유사 토지의 실거래가, 개발 계획 발표 등 추가적인 시장 조사와 현장 답사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.