나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3732 [3] 대전광역시 유성구 지족동 OOOOO OOOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 지족동 소재 ""지족역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 상업시설, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상8층 건물내
기호(1) 제1층 제101호, 기호(2) 제1층 제102호, 기호(3) 제1층 제107호 이며,
(사용승인일 : 2005.06.20)
외벽: 석재 붙임 마감 등이며,
내벽: 인테리어 및 타일, 페인팅, 벽지 마감 등이며,
바닥: 투명에폭시 및 일부 데코타일 마감 등이며,
창호: 샷시 강화유리창호 마감 등 입니다.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(바른자세운동처방센터) 상태입니다.
기호(2) : 근린생활시설(나와테이블) 상태입니다.
기호(3) : 근린생활시설(21세기공인중개사사무소) 상태입니다.

설비내역

본건 공용 위생 및 급배수 시설, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄하게 조성된 토지로서, 가격조사일 현재 ""주상용 건부지"" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측, 남측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 지족동 863-2) : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(노은1지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구기타(노은택지개발완료)<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 :
- 기호(1,2)는 폐문·부재중으로 내부구조의 확인이 불가능하여 이용상태 및 구조 등은 건축물 대장상 기재내용 및 현장 탐문조사 결과를 기준으로 작성하였는 바, 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다.
- 본건 집합상가의 위치 확인은 건축물대장상 현황 도면 및 현장 조사 등에 의거 확인하였습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경3732 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 의정부신곡새마을금고 (등기부상 확인)

소재지: 대전광역시 유성구 지족동 863-2 계룡리슈빌스카이 1층107호

건물 사용승인일: 2005년 06월 20일

1.2. 매각 대상 물건 상세

용도: 근린생활시설 (현재 21세기공인중개사사무소로 이용 중)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 21.11㎡ (약 6.38평)

건물면적: 76.68㎡ (약 23.19평)

감정가: 289,000,000원

1.3. 감정평가 요약

본건은 대전광역시 유성구 지족동 소재 "지족역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 상업시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 교통 상황은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재, 내벽은 인테리어, 바닥은 에폭시 및 타일, 창호는 샷시 강화유리로 마감되어 있습니다.

토지는 부정형의 평탄한 토지로 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

건물의 동측, 서측, 남측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이는 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 대전광역시 유성구 지족동에 위치한 계룡리슈빌스카이 상가 1층 107호입니다.

인근에 지하철 1호선 지족역이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

주변은 주거지역과 상업/업무시설이 복합적으로 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

2.2. 교통망

지하철 1호선 지족역이 도보 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 위치합니다.

차량 진출입이 용이하며, 건물이 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 부정형의 평탄한 부지이며, 주상복합 건물이 건축되어 있습니다.

건물의 동측, 서측, 남측으로 왕복 2차선 포장도로가 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

본 건은 토지 위에 건축된 구분건물로서, 해당 토지에 대한 대지권이 포함되어 매각됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

말소 기준 권리는 2019년 8월 16일 접수된 의정부신곡새마을금고의 근저당권(246,000,000원)으로 추정됩니다.

이후 소유권 이전(대한예수교장로회한성교회, 박혜숙), 하나신용협동조합의 근저당권(6,500,000원)이 등기되었습니다.

2025년 8월 8일 접수된 의정부신곡새마을금고의 임의경매 개시결정(2025타경3732)으로 본 경매 절차가 진행 중입니다.

경매로 인해 말소 기준 권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 소유권 이전 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 252,500,000원 (246,000,000원 + 6,500,000원)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 현황: 본건에는 별도로 등기되거나 명확히 파악된 임차인 내역이 확인되지 않았으며, 임대 관계는 미상입니다.

인수 보증금 합계: 0원 (자료상 표기)

주의사항: 임대 관계가 미상이고 일부 호실의 내부 구조 확인이 불가능하여 이용 상태 등을 건축물 대장 및 현장 탐문조사 결과에 의존하였으므로, 입찰 전 철저한 현장 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 예상치 못한 임차인이 존재할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 건이 속한 계룡리슈빌스카이 건물은 1층에 다수의 근린생활시설이 입점해 있으며, 주변으로도 상업시설이 밀집해 있습니다.

주거 단지와 인접하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

4.2. 업종 분석 (이용 현황 기반)

기호(1): 근린생활시설(바른자세운동처방센터) - 운동, 건강 관련 업종

기호(2): 근린생활시설(나와테이블) - 식음료, 테이블 공간 관련 업종

기호(3): 근린생활시설(21세기공인중개사사무소) - 부동산 관련 업종

본 건(107호)은 현재 공인중개사사무소로 이용 중이며, 주변 상권 특성상 다양한 업종의 근린생활시설이 입점하기에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근 상업지역에 은행, 병원, 약국, 편의점 등 다양한 편의시설이 위치합니다.

하나로마트, 홈플러스 등 대형마트 이용도 용이한 편입니다.

5.2. 공공시설

지족역 인근에 대전광역시립도서관(노은도서관) 등이 위치합니다.

주변에 유성구청, 주민센터 등 행정시설 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 가능성

등기부상 모든 권리는 경매 절차에 따라 말소될 것으로 보이나, 혹시 모를 인수되는 권리가 있는지 법적 검토가 필요합니다. (현재까지는 특별한 인수 권리 없음)

6.2. 이용 현황 확인 불가

일부 호실(기호 1, 2)은 폐문, 부재중으로 내부 구조 및 이용 상태 확인이 불가능한 점이 있습니다. (본건 107호는 중개사무소로 이용 중으로 확인 가능)

임대 관계가 미상인 점은 잠재적 점유자 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 및 주변 환경

주변 지역을 분석한 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (주거, 상업, 업무 시설 혼재)

다만, 상권의 변화 가능성은 항상 존재하므로 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구의 역세권 상가로, 풍부한 배후 수요와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

현재 이용 상태 및 권리 관계상 명확한 인수 대상 권리가 없어 비교적 안전하게 취득 가능할 것으로 보입니다.

다만, 임대 관계 미상 등 일부 확인되지 않은 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필요하며, 상가 특성상 공실 리스크를 고려해야 합니다.

감정가는 2억 8,900만원이나, 실제 경매가는 시세 및 입찰 참여자들의 경쟁에 따라 변동될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 1호선 지족역 인근으로 대중교통 이용 편의성이 높음.

안정적인 배후 수요: 주변 대규모 주거 단지 및 업무 시설로 인한 상권 안정성.

권리 관계 명확: 말소 기준 권리 이하 모든 권리 소멸 예상.

활용도 높은 근린생활시설: 다양한 업종의 사업장으로 운영 가능.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 289,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 고려되나, 본 건의 경우 개별 상권 분석 및 경쟁률 예측을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 임대차 관계 미상인 점을 감안하여 낙찰 후 예상치 못한 명도 관련 비용이 발생할 수 있음을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.