나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52175 [1] 충청북도 괴산군 괴산읍 서부리 361-4 라온채(하늘동) 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연감정 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 괴산읍 서부리 소재 "괴산명덕초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 단독주택 등으로 형성된 기존주택지대임.

교통상황

제 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 비교적 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, - 외벽: 인조석 및 드라이비트 등 마감, - 내벽: 벽지 등 마감, - 창호: 하이샷시창 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

급수 및 급탕 겸용 위생설비, 엘피지가스 이용한 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사 토지로 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(국지도로)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경52175 (1)

소재지: 충청북도 괴산군 괴산읍 서부리 361-4 라온채(하늘동) 4층402호

건물명: 라온채(하늘동)

용도: 다세대주택

토지면적: 91.75㎡ (약 27.75평)

건물면적: 68.09㎡ (약 20.59평)

토지 지분: 91.75㎡

건물 지분: 68.095㎡

감정가: 181,000,000원 (1억 8,100만원)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 배OO

건축물 용도: 공동주택 (다세대주택)

건축물 구조: 철근콘크리트구조

건축물 층수: 5층 중 4층

건축물 사용승인일: 2020년 6월 12일

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 괴산군 괴산읍 서부리 소재 "괴산명덕초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 및 단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 비교적 편리한 지역입니다.

본건은 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류 및 소로3류에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 하수처리구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을3, 근저당, 괴산새마을금고, 2023년 5월 12일 접수, 채권액 135,600,000원.

등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (유동숙, 2020-06-17)

* 갑4: 소유권이전청구권가등기 (김선희, 2021-02-19)

* 갑8: 소유권이전 (이진원, 2023-05-12, 매매)

* 을3: 근저당 (괴산새마을금고, 2023-05-12, 말소기준권리)

* 갑9: 강제경매 (배정선, 2025-12-24)

임차인 현황:

* 임차인: 김선희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 6월 8일

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김선희는 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부 요약 상으로 확인되는 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 아래 주의사항 참고)

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (유동숙) 2020.06.17

* 소유권이전청구권가등기 (김선희) 2021.02.19

* 소유권이전 (이진원) 2023.05.12

* 근저당 (괴산새마을금고) 2023.05.12 (말소기준권리)

* 강제경매 (배정선) 2025.12.24 (2025타경52175)

등기부채권 총액: 135,600,000원

1.3. 상권분석

본건은 괴산읍 서부리 내 주거지역에 위치하며, 인근에 괴산명덕초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

주변은 아파트 및 단독주택 단지들이 밀집해 있어 기본적인 주거 편의시설 이용이 가능합니다.

상권은 발달된 상업지구보다는 주거를 중심으로 한 근린상권의 성격을 띱니다.

주요 시설로는 학교, 소규모 상가, 편의점 등이 있을 것으로 예상됩니다.

도보권 내 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 현재 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성상 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 시내버스 등 대중교통 이용이 비교적 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 소규모 상가 및 편의시설이 있을 것으로 보이며, 괴산읍 중심지 접근성이 좋습니다.

* 교육시설: 괴산명덕초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 주거환경: 아파트 및 단독주택이 혼재된 안정적인 주거지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 소유권이전청구권가등기 인수 가능성: 등기부 상 '갑4' 소유권이전청구권가등기(김선희, 2021.02.19)가 말소기준권리(을3, 2023.05.12)보다 앞서 존재하며, 매각으로 인해 말소되지 않습니다. 따라서 경매 낙찰자가 해당 가등기를 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 이는 소유권 행사에 있어 중대한 위험 요소가 될 수 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 물건의 경매 진행 여부 및 결과에 영향을 받을 수 있습니다. (단, 제공된 정보에서는 본건 단독으로 경매 진행되는 것으로 보임)

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2020년 사용승인)의 다세대주택으로, 내부 상태 및 관리 수준이 양호할 것으로 기대됩니다. 괴산명덕초등학교 인근의 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 여건은 갖추고 있습니다. 그러나 등기부 상 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기(갑4)가 존재하여 낙찰자가 이를 인수해야 하는 중대한 법적 리스크가 있습니다. 이 가등기 관련 문제를 해결하지 못할 경우, 향후 재산권 행사에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 따라서 해당 리스크를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 최신 건축물입니다.

* 실거주 적합성: 아파트 및 단독주택이 있는 조용한 주거 지역에 위치하며, 초등학교가 인접하여 실거주 목적으로 적합할 수 있습니다.

* 넓은 면적: 주변의 분석 대상 빌라에 비해 전용면적이 넓어(68.09㎡) 사용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 8,100만원입니다. 임차인의 보증금 및 대항력은 없는 상태로 인수 부담은 없습니다.

그러나 가장 큰 위험 요소인 소유권이전청구권가등기(갑4)가 말소되지 않고 인수될 가능성이 높다는 점을 최우선으로 고려해야 합니다.

이러한 권리상의 중대한 하자를 감안할 때, 감정가 수준에서의 입찰은 매우 위험할 수 있습니다.

가등기 말소 또는 해결에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있으며, 최악의 경우 소유권 분쟁으로 이어질 수도 있습니다.

따라서, 가등기 인수 및 관련 비용을 충분히 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 135,000,000원 (1억 3,500만원)으로 제안합니다.

이는 감정가의 약 74.6% 수준으로, 가등기 관련 리스크를 반영한 보수적인 접근입니다.

본 제안가는 시장 상황 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.