나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3732 [2] 대전광역시 유성구 지족동 OOOOO OOOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 지족동 소재 ""지족역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 상업시설, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상8층 건물내
기호(1) 제1층 제101호, 기호(2) 제1층 제102호, 기호(3) 제1층 제107호 이며,
(사용승인일 : 2005.06.20)
외벽: 석재 붙임 마감 등이며,
내벽: 인테리어 및 타일, 페인팅, 벽지 마감 등이며,
바닥: 투명에폭시 및 일부 데코타일 마감 등이며,
창호: 샷시 강화유리창호 마감 등 입니다.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(바른자세운동처방센터) 상태입니다.
기호(2) : 근린생활시설(나와테이블) 상태입니다.
기호(3) : 근린생활시설(21세기공인중개사사무소) 상태입니다.

설비내역

본건 공용 위생 및 급배수 시설, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄하게 조성된 토지로서, 가격조사일 현재 ""주상용 건부지"" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측, 남측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 지족동 863-2) : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(노은1지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구기타(노은택지개발완료)<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 :
- 기호(1,2)는 폐문·부재중으로 내부구조의 확인이 불가능하여 이용상태 및 구조 등은 건축물 대장상 기재내용 및 현장 탐문조사 결과를 기준으로 작성하였는 바, 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다.
- 본건 집합상가의 위치 확인은 건축물대장상 현황 도면 및 현장 조사 등에 의거 확인하였습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3732 (2)

소재지: 대전광역시 유성구 지족동 863-2 계룡리슈빌스카이 1층102호 (신주소: 대전광역시 유성구 노은서로266번길 61 (지족동))

용도: 근린생활시설

감정가: 120,000,000원

토지면적: 9.03㎡ (약 2.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.79㎡ (약 9.92평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 의OOOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상8층 건물내 1층 102호

사용승인일: 2005년 06월 20일

2. 입지조건

본건은 대전광역시 유성구 지족동 소재 "지족역" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 상업시설, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

본건 동측, 서측, 남측으로는 왕복 2차선 아스콘 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건 대지권은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(노은1지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부채권 총액: 269,675,066원

* 근저당권: 의정부신곡새마을금고 (2019-08-16, 금246,000,000원)

* 소유권이전: 대한예수교장로회한성교회 (2020-12-07)

* 소유권이전: 박혜영 (2022-08-24, 매매 금70,000,000원)

* 가압류: 롯데카드주식회사 (2024-09-09, 금23,675,066원)

* 임의경매: 의정부신곡새마을금고 (2025-08-08, 대전지방법원 2025타경3732)

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 330,000원

* 전입/확정일자: 2018-10-12

* 배당신고일자: 2025-10-10

* 대항력: 있음

* 비고: 미배당 보증금 매수인 인수. 예상 배당금 5,000,000원.

* 인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요 - 없음.

4. 상권분석

본건은 계룡리슈빌스카이 건물 1층 102호로, 현재 근린생활시설(나와테이블)로 이용 중입니다.

건물 주위로 상업시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권 형성에 유리한 입지입니다.

주변에는 바른자세운동처방센터(101호) 및 21세기공인중개사사무소(107호) 등 다양한 업종의 근린생활시설이 입점해 있습니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 지족동 일대는 주거지역과 상업지역이 공존하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

지족역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 지역 내외 이동 또한 원활한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 박 씨는 대항력이 있으나, 배당신고일자(2025-10-10) 기재 내용에 대한 확인 및 배당 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

* 본건(102호)을 포함한 일부 호실(101호)은 폐문 및 부재중으로 내부 확인이 불가능하여 건축물대장 및 현장 탐문 조사 기준으로 작성되었습니다. 실제 내부 상태 및 이용 상태가 공부와 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 현장 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액(269,675,066원)이 감정가(120,000,000원)보다 현저히 높아, 낙찰가 및 배당 순위에 따라 채권이 모두 회수되지 못할 가능성이 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 지족동에 위치한 1층 근린생활시설로서, 지족역 초역세권 입지를 자랑합니다.

주변 상업 및 주거 지역과의 혼재는 배후 수요 확보에 긍정적이며, 건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 양호한 상태로 판단됩니다.

권리관계는 비교적 명확하나, 임차인의 대항력 및 배당 신고일자 관련 사항, 그리고 미확인된 내부 상태 등은 낙찰 후 인수 부담으로 작용할 수 있으므로 면밀한 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지족역 인근으로 뛰어난 교통 접근성과 유동인구 확보에 유리합니다.

* 다용도 상가: 근린생활시설로서 다양한 업종의 영업이 가능하여 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 준주거지역: 지역 개발에 따른 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 시장 가치, 경매 물건의 현재 상태, 권리 관계, 유사 물건의 실거래 사례, 그리고 제반 경매 관련 비용 및 취득세 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다.

본 건은 임차인 박 씨의 보증금 5,000,000원에 대해 예상 배당금 5,000,000원으로 책정되어 있어, 낙찰자가 별도의 임차보증금을 인수할 가능성은 0원으로 보입니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시 인수 보증금 부담은 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 주변 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.