나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5875 [1] 충청북도 괴산군 청천면 청천리 57-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2026.01.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 청천면 청천리 소재 ‘청천면사무소’ 남측 인근에 위치하며, 인근은 청천면소재지내 주택지대임.

교통상황

본건 인근 노선변에 버스정류장이 소재하여 본건까지 차량접근및 대중교통편 무난함.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 주거용 부지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청천중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2018-04-04)(4구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한)<수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 조적조(연와조) 슬래브지붕 단층건으로 외벽 : 치장석 등 마감. 내벽 : 벽지 등 마감. 바닥 : 장판및 타일 등 마감.

이용상태

가) 주택(방, 주방, 거실, 욕실겸 화장실 등)임.

설비내역

위생, 급.배수, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨"지적및건물개황도"참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 조경수 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 충청북도 괴산군 청천면 청천리 57-4번지에 소재한 단독주택으로, 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다.

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경5875 (1)

* 소재지: 충청북도 괴산군 청천면 청천리 57-4

* 용도: 단독주택

* 감정가: 115,068,000원

* 토지면적: 334.00㎡ (약 101.03평)

* 건물면적: 99.12㎡ (약 29.98평)

* 건물 제시외면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 청OOOOOOO (본건 임의경매 신청 채권자)

1.1. 입지조건

* 본건은 충청북도 괴산군 청천면 청천리 소재 ‘청천면사무소’ 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 청천면 소재지 내의 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황은 본건 인근 노선변에 버스정류장이 소재하여 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지는 부정형으로서 주거용 부지이며, 남측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2015년 9월 24일 접수된 청천농업협동조합의 근저당권(을6)입니다.

* 토지 등기부 요약:

* 최초 소유권이전은 1984년 9월 12일 이태식 명의로 이루어졌습니다.

* 말소기준권리인 청천농업협동조합의 근저당권(114,000,000원) 외 다수의 가압류 및 압류 내역이 있으나, 모두 말소 예정입니다.

* 본건 경매는 2025년 12월 24일 접수된 청천농업협동조합의 임의경매(108,649,166원)에 의해 개시되었습니다.

* 등기부채권 총액은 177,379,861원입니다.

* 건물 등기부 요약:

* 최초 소유권보존은 1996년 12월 30일 이태식 명의로 이루어졌습니다.

* 토지 등기부와 마찬가지로 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 177,379,861원입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않아 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 청천면 소재지 내에 위치하여, 지역 주민을 위한 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근에 청천면사무소가 있어 행정 편의성이 있습니다.

* 농촌 지역의 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 소규모 상점들이 분포할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 지역 내 이동이 가능하며, 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 면소재지 내 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 청천중학교가 있으며, 해당 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역으로 분류됩니다.

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

* 청천중학교 인근으로 상대보호구역에 해당합니다.

* 역사문화환경보존지역 (2018-04-04)(4구역)에 포함됩니다.

* 공장설립제한지역 (수도법)으로 지정되어 있습니다.

* 도로 현황: 본건 남측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접하고 있어, 차량 진출입 시 다소 협소하게 느껴질 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 조경수: 주의사항에 명시된 바와 같이, 제시외 건물 및 조경수가 일괄 매각에 포함됩니다. 별도의 철거 또는 정리가 필요할 수 있습니다.

* 건축 연면적 대비 토지 면적이 넓은 편으로, 토지 활용 방안에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 괴산군 청천면 소재지 내에 위치한 단독주택으로, 비교적 양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하여 인수할 부담이 없으며, 임차인 현황도 없어 명도 관련 리스크가 낮을 것으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획상 여러 제한사항이 존재하고, 접면 도로의 폭이 좁다는 점은 고려해야 할 사항입니다. 또한, 제시외 건물 및 조경수가 포함되어 있어 추가적인 정리 비용이 발생할 수 있습니다. 전반적으로 지역 내 주거용으로 사용하기에 적합한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 면소재지 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 권리 관계가 깔끔하여 낙찰 후 명도 및 등기 이전에 대한 부담이 적습니다.

* 건물 및 토지 일괄 매각 대상이며, 임차인 인수 부담이 없어 비교적 수월한 명도가 예상됩니다.

* 지역 내 실수요자 또는 귀농·귀촌 희망자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 115,068,000원

* 토지 면적: 334.00㎡ (약 101.03평)

* 건물 면적: 99.12㎡ (약 29.98평)

* 현재 시장 가격을 반영한 정확한 시세 분석을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가 또는 매물 정보가 더 필요합니다.

* 다만, 제시된 감정가를 기준으로 지역적 특성, 물건의 상태, 권리 인수 부담 없음 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다.

* 따라서, 예상 입찰가 범위는 약 92,000,000원 ~ 103,000,000원 선으로 판단됩니다. 본 가격은 투자 목적, 자금 계획, 경쟁 입찰 상황 등을 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.