나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101698 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 973-62 제이케이빌 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양양지초등학교' 북동측 인근 위치하며, 주변 은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반 적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 석재 붙임 등 마감 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택 단지형다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 엘레베이터설비, 전기설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남동측 하향 완경사지의 자체지반을 평탄하게 조성한 세장형의 토지로서, 도시형생활 주택 단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-10-13)(전부제한구역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안양양지초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청 에 문의하시기 바?)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개 선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시 교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 10.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

경기도 안양시 만안구 안양동 973-62번지, 제이케이빌 4층 401호에 소재하는 도시형생활주택임. 건물은 철근콘크리트구조이며, 2019년 12월 2일 사용승인을 받음. 총 5층 건물 중 4층에 위치함.

1.2. 토지정보

대지권은 38.90㎡ (약 11.77평)이며, 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있음.

1.3. 매각대상 및 경매정보

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 부동산 강제경매 사건임. 사건번호는 안양지원 2025타경101698 (1)임.

1.4. 감정가 및 면적

감정가는 221,000,000원임. 건물 전용면적은 36.99㎡ (약 11.19평)임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양양지초등학교' 북동측 인근에 위치함. 주변 지역은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있음. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안양양지초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 4월 11일 접수된 안산세무서장의 압류 (갑3)임.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. 주택임차권(을3)은 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 임차인 현황

* 김건호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024년 4월 8일, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(박상순): 보증금 225,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020년 10월 27일, 확정일자 2020년 10월 7일, 배당신고일자 2023년 8월 17일. 대항력 없음.

3.4. 등기부 현황 요약

소유권 보존 및 이전 등기가 확인되며, 을3. 주택임차권(박상순, 225,000,000원)은 HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출에 따라 매각으로 소멸될 것으로 보임. 압류(안산세무서장)가 말소기준권리이며, 그 이후의 권리들은 모두 말소될 예정임. 등기부채권 총액은 약 2,296,000,000원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

본건과 인근(안양동 973번지 일대)의 2017-2018년경 건축된 다세대주택의 최근 실거래가를 분석한 결과, 전용면적 약 60㎡ 내외의 주택이 2026년 7월 기준 285,000,000원에서 320,000,000원 사이에서 거래되었음. 이는 평당 약 15,600,000원에서 17,400,000원 수준임.

본건의 전용면적은 36.99㎡ (약 11.19평)으로, 이를 주변 시세율에 대입하면 약 175,000,000원에서 195,000,000원 수준으로 추정됨. 본건의 감정가 221,000,000원은 주변 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됨.

4.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 221,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

주변 시세 추정가: 약 175,000,000원 ~ 195,000,000원

종합적인 시세, 권리관계, 향후 환금성 등을 고려할 때, 180,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 신중한 입찰가 산정이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 건물구조 및 설비

본건 건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재 붙임, 창호는 하이샷시로 마감됨. 건물 내 기본적인 위생, 급배수, 엘리베이터, 전기, 주차 설비가 갖추어져 있음.

5.2. 주변 시설

안양양지초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함. 또한, 다양한 아파트단지, 주택가, 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 편리함. 주변에 산책하기 좋은 공원 및 등산로 접근성도 양호한 것으로 파악됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권 승계 및 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되었으나, HUG의 향후 법적 절차 진행 가능성은 배제할 수 없음. 임대관계가 미상으로 공실 상태일 가능성이 있으며, 이를 사전에 확인해야 함.

6.2. 혐오시설 유무

본건 물건지 인근 지역 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았음.

7. 종합 의견

안양시 만안구의 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2019년 준공)이라는 장점이 있음. 안양양지초등학교 인근의 주거지로서 안정적인 수요가 기대되며, HUG 관련 임차권 문제가 확약서 제출로 인해 명확해진 점은 긍정적임. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년 준공)인 도시형생활주택으로, 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 안양양지초등학교 인근이라는 교육 환경의 이점으로 인해 실수요자들의 선호도가 높을 것으로 예상됨.

* HUG 관련 권리관계가 확약서를 통해 정리되어, 낙찰 시 명확한 권리 취득이 가능함.

9. 예상 입찰가

앞서 상권분석 섹션에서 제시된 예상 입찰가 범위 (약 180,000,000원 ~ 200,000,000원)를 참고하여, 본건의 시세, 권리관계, 입지 조건, 향후 환금성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.