나이스옥션 법원경매 안산 2025타경54135 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1379-4 샤인파크빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다 세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제5층 제502호로서, 외벽: 치장벽돌 붙임 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 붙임 등 마감, 창호: 샷시 창호 등 마감임

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 상세 이용상태는 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개 선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동 관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 . 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 경기도 안산시 상록구 사동 1379-4번지에 위치한 다세대주택 경매 물건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

* 사건번호: 안산지원 2025타경54135 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1379-4 샤인파크빌 5층502호

* 용도: 다세대주택

* 감정평가액: 163,000,000원

* 토지면적: 31.24㎡ (약 9.45평)

* 건물면적: 68.44㎡ (약 20.70평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지, 학교 등이 혼재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현재 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 물건의 말소기준권리는 2014년 12월 10일에 접수된 우리은행의 근저당권(채권액 134,200,000원)입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 주식회사집과사람 (2014-07-16)

* 소유권이전: 김순남 (2014-12-10, 매매)

* 근저당: 우리은행 (2014-12-10, 134,200,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사 (2025-12-24, 104,228,437원)

* 권리소멸: 말소기준권리인 근저당보다 후순위로 등기된 채권 및 임의경매 개시 결정 등기는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있으나, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

* 최근 매매 사례:

* 에듀파크타운 (2022년 준공, 66.65㎡): 2026년 7월 268,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,329만원)

* 리슈빌 (2020년 준공, 71.52㎡): 2026년 7월 249,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,151만원)

* 삼성빌리지 (2001년 준공, 59.83㎡): 2026년 7월 105,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 579만원)

* 시세 분석: 본건 물건(샤인파크빌, 2014년 준공, 68.44㎡)과 유사한 면적 및 준공 연차의 주변 물건들이 최근 2.49억원에서 2.68억원 사이에 거래된 것으로 확인됩니다. 이는 본건의 감정가 1.63억원보다 약 50% 이상 높은 수준으로, 현재 시세 대비 감정가가 상당히 낮게 책정되었을 가능성이 높습니다. 특히, 2020년 준공된 리슈빌의 거래가가 본건 감정가보다 약 8,600만원 가량 높다는 점은 시세 차익 기대감을 높이는 요인입니다.

5. 생활정보

* 교육환경: 물건지 인근에 초당초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다. 안산대학교 또한 인근에 자리하고 있어 학생 유동 인구가 있을 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 다세대주택 및 근린생활시설, 아파트 단지 등이 밀집한 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건과는 다른 진행 절차나 특수성이 있을 수 있습니다. 입찰 전 관련 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원이므로 이로 인한 금전적 부담은 없습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구 등에 속하며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 이러한 규제들은 향후 건축 행위나 개발에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 현재 시점(2026년 9월 18일) 기준으로 이미 만료되었습니다. 따라서 낙찰 후 토지 거래 허가 관련 문제는 발생하지 않습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적으로 혐오시설로 분류되는 시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 직접적으로 인접하지 않은 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수하고 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 인수할 부담은 적은 편이며, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 주변 실거래가와 비교했을 때 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다. 유동화 물건이라는 점과 임대 관계 미상이라는 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있으나, 금전적 부담이 없는 점을 감안할 때 명도 후 재산권 행사에 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 저평가된 감정가: 주변 시세 대비 매우 낮은 감정가로 인해 높은 수익률 기대 가능.

* 안정적인 입지: 학교 및 주거단지 인근에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 추가 부담 위험 적음.

* 소액 투자 가능: 다세대주택으로 비교적 적은 자본으로 투자 시작 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 163,000,000원

* 주변 실거래가(2026년 7월 기준): 249,000,000원 ~ 268,000,000원

* 평당 시세(유사 물건 기준): 약 1,151만원 ~ 1,329만원

* 본건 면적(20.70평) 기준 시세: 약 238,300,000원 ~ 275,100,000원

본 물건의 감정가는 최근 시장 시세보다 약 35% ~ 40% 가량 낮은 수준입니다. 예상 시세 범위를 고려할 때, 경쟁력을 확보하면서도 충분한 투자 수익을 기대할 수 있는 입찰가는 215,000,000원 ~ 235,000,000원 을 제안합니다. 이는 시세의 약 80% ~ 90% 수준으로, 유동화 물건의 특성을 감안할 때 적정 경쟁 속에서 낙찰받을 수 있는 범위로 판단됩니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.