나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101254 [1] 경기도 군포시 산본동 1091-1 우방목련아파트 1233동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 산본동 소재 '산본중학교' 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층건 내 13층 1301호로서, 외벽 : 콘크리트면처리후 수성페인팅 내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2 등)임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 지역난방설비, 승강기설비, 화재경보 및 옥내소화전설비, 지상 및 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

L자형에 가까운 토지로 아파트 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 외부 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제3종일반주거지역(2003-08-21), 개발행위허가제한 지역(2024-09-11), 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(2003-08-21), 중로1류 (폭 20m~25m)(2003-08-21)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(2003-08-21)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013 -10-15)(전부제한구역), 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제지역, 과밀억제 지역(2022-09-06), 과밀억제권역(2003-08-21), 과밀억제권역(2022-09-06), 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101254 (1)

소재지: 경기도 군포시 산본동 1091-1 우방목련아파트 1233동 13층 1301호

용도: 아파트

감정가: 592,000,000원

토지면적: 43.27㎡ (약 13.09평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 개발행위허가제한구역

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 군포시 산본동 소재 '산본중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

인접 도로상태: 단지 내 도로를 통해 외부 공공도로와 연계되어 있습니다.

주변 시설: 주변은 주거 단지와 학교, 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계 등은 미상입니다.

* 임대 관계 등 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

집합건물 등기부 요약:

소유권 이전: 조학승 (1994-11-10), 박동운 (2003-11-11), 김영엽 (2010-04-08), 박시문 외 2명 (2025-10-24, 상속)

근저당권: 한국주택금융공사 (2007-09-05, 금2,082,000,000원) - 말소기준권리

임의경매: 한국주택금융공사 (2025-12-23, 533,406,672원) - 말소

등기부채권 총액: 2,082,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

1.3. 상권분석

주위 환경: 본건은 산본중학교 인근의 아파트 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 본건은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 내 13층 1301호입니다. 외벽은 콘크리트 면처리 후 수성페인팅 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임, 창호는 샷시 이중창으로 마감되었습니다.

이용 상태: 아파트로서 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개 등으로 이용 중입니다.

설비 내역: 급배수 및 위생설비, 지역난방설비, 승강기설비, 화재경보 및 옥내소화전설비, 지상 및 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

단지 정보: 아파트명은 '목련우방한국공영'이며, 1994년 10월 8일 사용승인되었습니다. 총 12개 동에 792세대로 구성되어 있습니다.

아파트 면적: 전용면적은 84.97㎡ (약 25.70평)이며, 단지 총 면적은 84,648.99㎡입니다.

1.5. 잠재적 리스크

개발행위허가제한구역: 2024년 9월 11일 자로 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축물 증개축, 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제3종일반주거지역

개발행위허가제한지역 (2024-09-11)

지구단위계획구역

중로1류 (폭 20m~25m), 중로2류 (폭 15m~20m) 도로 접합

가축사육제한구역

상대보호구역, 절대보호구역

과밀억제지역

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 28일까지 지정, 외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도) - 이 구역 내에서는 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 하므로 거래 시 제약이 있을 수 있습니다.

건물 노후도: 1994년 준공된 건물로, 약 30년이 경과하여 건물 노후에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 군포시 산본동 소재 우방목련아파트로, 방 3개, 욕실 2개를 갖춘 84.97㎡ (약 25.70평)의 전용면적을 가진 물건입니다. 산본중학교 인근에 위치하며 주거 환경이 양호하고 교통 여건도 보통 수준입니다. 다만, 개발행위허가제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사 및 거래 시 관련 규정을 반드시 확인해야 하는 점이 중요한 리스크 요인입니다. 건물 노후도 또한 고려 대상입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 수요: 아파트 밀집 지역에 위치하여 실수요 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

생활 편의성: 단지 인근에 학교와 근린생활시설이 있어 생활이 편리합니다.

최근 시세 반영: 최근 매매 사례를 볼 때 감정가 대비 시세가 상승한 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 보면, 2026년 6월 24일에 13층이 650,000,000원, 2026년 6월 18일에 2층이 650,000,000원, 2026년 7월 4일에 4층이 670,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 592,000,000원입니다.

물건의 층수(13층)와 최근 거래가를 고려할 때, 입찰가는 650,000,000원에서 670,000,000원 사이에서 결정될 가능성이 높습니다. 법적으로 인수해야 할 임차인의 보증금이 없으므로, 해당 시세를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 다만, 개발행위허가제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 등 특수 물건 정보를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 630,000,000원에서 660,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.