나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101700 [1] 경기도 의왕시 포일동 73 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 의왕시 청계동 소재 "덕장초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단 독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하여, 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 3층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 치장벽돌 쌓기, 복합판넬 및 드라이비트 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한 구역(전부제한지역), 상대보호구역(2017-12-18), 상대보호구역(덕장초등학교), 대기관리권역 , 대기환경규제지역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소 음진동관리지역, 과밀억제권역, 배수구역(포일배수구역), 하수처리구역(포일처리구역), 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 토지거래허가),토지거래계약에관한허가구역(202 5-10-20)(아파트에 한함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경기도 의왕시 포일동 73 1동 2층201호에 소재한 다세대주택 경매 물건입니다. 본 물건은 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정평가액은 561,000,000원이며, 토지 면적은 93.19㎡(약 28.19평)이고 건물 면적은 98.92㎡(약 30.00평)입니다. 채권자는 안OOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 의왕시 포일동 소재 "덕장초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 본건 북서측으로는 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 5월 23일 접수된 안양지구축산업협동조합의 근저당권(을5)입니다. 매각으로 인해 근저당권, 압류(동안산세무서장, 의왕시), 가압류(엔에이치농협캐피탈, 신한카드, 한국투자캐피탈), 임의경매개시결정(안양지구축산업협동조합), 주택임차권(최문호) 등 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

다만, 등기부등본상 "갑32-1"번 가압류경정 건이 '인수'로 표기되어 있으며, 권리자와 접수일자 등 세부 정보가 누락되어 있어 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 임차인 최문호는 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나 대항력은 없는 것으로 나타났습니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 최근 매매가는 2026년 3월 280,000,000원(57.53㎡), 2026년 6월 303,000,000원(48.87㎡), 2026년 7월 275,000,000원(46.64㎡) 수준으로 거래되었습니다. 본 건물의 면적(98.92㎡)을 기준으로 환산하면, 최근 실거래가 평균 단가(약 565.6만원/㎡) 대비 약 560,000,000원 수준의 시세가 형성된 것으로 추정됩니다. 이는 감정가 561,000,000원과 유사한 수준입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 제1종일반주거지역에 속하며, 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 주거 환경이 양호합니다. 주변에는 덕장초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 다양한 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리합니다. 기본적인 위생, 급배수 설비와 도시가스를 이용한 개별난방 설비가 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 주요 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일 또는 2025년 10월 20일까지 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (외국인 토지거래 허가 포함) 이는 매수인의 자격 및 거래 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

* '갑32-1' 가압류경정 인수 가능성: 등기부상 '인수'로 기재된 권리가 존재하며, 채권자 및 금액이 불분명하여 잠재적 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 반드시 명확히 확인해야 할 사항입니다.

* 임대 관계 미확인: 임차인 최문호 외 임대 관계는 미상으로, 추가적인 임대차 관계가 있는지 확인이 필요합니다. 다만, 현 임차인은 대항력이 없습니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 확인한 결과, 일반적인 주거 지역 및 상업 시설, 학교 등이 분포하고 있어 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의왕시의 준수한 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다. 감정가와 시세가 유사한 수준으로, 권리 관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 그러나 토지거래허가구역 지정 및 '갑32-1' 가압류경정의 인수 가능성이라는 불확실한 권리 관계는 투자를 결정하기 전에 반드시 심층적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 의왕시의 안정적인 주거 지역에 위치하여 주거 가치가 높습니다.

* 덕장초등학교 인근으로 학군이 양호하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 비교적 최신 연식(2010-2011년경 준공)의 건물입니다.

* 감정가와 최근 시세가 유사하여 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액 561,000,000원과 최근 시세 분석 결과(약 560,000,000원)가 유사한 수준을 보입니다. 토지거래허가구역 지정으로 인한 행정 절차 부담과 '갑32-1' 가압류경정의 미확인된 인수 금액 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 570,000,000원에서 600,000,000원 사이로 제안합니다. 단, '갑32-1' 가압류경정의 인수 여부 및 금액에 대한 최종 확인이 이루어진 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 만약 인수될 채무가 크다면, 이는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치므로 매우 신중한 검토가 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.