나이스옥션 법원경매 안산 2025타경54040 [1] 경기도 시흥시 조남동 707-2 목감로얄팰리스1 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 조남동 소재 "조남초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 3층/지상 7층 내 제1층 제113호로, (사용승인일 : 2017.03.23) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 강화유리 등 입니다.

이용상태

제1종근린생활시설(소매점)로 기준시점 현재 내부에 일부 집기 등이 소재하나 공실로 조사됩니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접하며, 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 보행자전용도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

조남동 707-2 : 도시지역, 준주거지역(2016-08-16), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2016-08-16)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2016-08-16)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2017-03-28)(정화구역 해당여부는 교육지원청으로 직접 문의(031-488-2488)하여야 함)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 조남동 707-3 : 도시지역, 준주거지역(2016-08-16), 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(2016-08-16)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2017-03-28)(정화구역 해당여부는 교육지원청으로 직접 문의(031-488-2488)하여야 함)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상입니다. ②기타 : 현장조사시 이해관계인의 부재 및 잠금장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사 및 외부관찰 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 소재지 및 기본 사항:

사건번호: 안산지원 2025타경54040 (1)

소재지: 경기도 시흥시 조남동 707-2 목감로얄팰리스1 1층113호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 헐OOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 495,000,000원

* 면적 및 규모:

토지면적: 9.92㎡ (약 3.00평)

토지지분: 9.92㎡ (약 3.00평)

건물면적: 34.04㎡ (약 10.30평)

건물지분: 34.04㎡ (약 10.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물 현황:

사용승인일: 2017년 3월 23일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하 3층/지상 7층 건물 내 제1층 제113호

주요 용도: 제1종근린생활시설(소매점). 건축물대장상으로는 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종근린생활시설로 기재됨.

현재 상태: 공실로 조사되었으며, 내부에 일부 집기가 소재함.

2. 입지조건

* 주변 환경:

본건은 경기도 시흥시 조남동에 위치하며, "조남초등학교" 북동측 인근 지역에 속합니다.

주변은 아파트 단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전체적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황:

차량으로의 접근은 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하며, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

등기부채권 총액: 546,000,000원

채권자 (경매 신청인): 헐미스매니지먼트컨설팅대부

등기부상 주요 권리: 2017년 6월 14일자 헐미스매니지먼트컨설팅대부의 근저당권(채권최고액 396,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

매각으로 인한 소멸: 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 별도로 인수해야 하는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인의 보증금이 없으므로, 명도와 관련된 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 말소기준 권리:

2017년 6월 14일에 접수된 헐미스매니지먼트컨설팅대부의 근저당권이 말소기준권리입니다.

4. 상권분석

* 업종 및 주변 상권:

본 건은 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 가능하지만, 건물 전체적으로는 오피스텔 및 근린생활시설이 복합적으로 입점해 있습니다.

주변 아파트 단지와 오피스텔을 배후로 하여 소규모 상권 형성이 가능하며, 유동인구 및 잠재적 수요는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설 및 공공시설:

주변 지역에 대한 상세 정보는 제한적이나, 아파트 단지 및 주거 밀집 지역과 인접하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 교육 시설:

"조남초등학교"가 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육환경 보호에 관한 법률 적용 여부를 교육지원청을 통해 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 특이 물건 정보:

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다른 절차나 특이사항이 있을 수 있으므로 취급 시 주의가 필요하며 추가적인 확인이 권장됩니다.

* 법적 제한 사항:

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택거래 한함) 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 용도 변경 등 이용에 있어 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 조남동에 위치한 근린상가로, 2017년에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 감정가는 4억 9천 5백만원이며, 현재 공실 상태로 파악되었습니다. 권리 분석 결과, 인수되는 권리가 없고 임차인 보증금 부담도 없어 권리 관계는 명확한 편입니다. 주변에 주거 및 업무 시설이 혼재하여 상권 잠재력은 보통 수준으로 보입니다. 유동화 물건이라는 특이사항과 일부 법적 제한 사항은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2017년 준공)로 내부 상태 양호 예상.

* 말소기준권리 외 인수되는 권리 없음.

* 임차인 인수 보증금 없어 명도 부담 적음.

* 주거 및 오피스텔 배후 수요로 인한 임대 수익 기대 가능.

* 제1종근린생활시설로 다양한 업종 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 495,000,000원을 기준으로 하되, 실제 시장 가치, 임대 수익률, 경쟁 물건 시세, 법적 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 공실 상태임을 감안하여 향후 공실 해소 가능성 및 예상 임대료 수준을 보수적으로 반영하는 것이 중요합니다. 인수 보증금이 없으므로 인수 부담금은 없습니다. 본 자료만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우므로, 상세한 현장 조사 및 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다. 일반적인 참고 범위로 감정가의 80~90% 수준을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.