나이스옥션 법원경매 안산 2025타경54130 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 526-3 센트럴파크그랑베르 11층1103호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 "안산시 제3별관"서측에 근접위치하며 주위는 공공 청사, 주상복합건물,업무시설 및 편의시설 등이 소재하는 중심상업지역임.

교통상황

차량의 출입이 자유로우며 중앙대로변에 위치하여 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 25층(지하3층)규모의 주상복합건물 내 11층 1103호로서, -외벽:복합판넬 및 벽돌마감 등 -창호:샷시창

이용상태

업무시설(오피스텔)용도임.

설비내역

급배수,위생설비,도시가스설비,승강기설비,소화설비 등을 갖추고 있음

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 주상복합용(센트럴파크 그랑베르)건부지로 접면도로 및 주위와는 등고 평탄함.

인접 도로상태등

남측으로 광로1류의 중앙대로와 접하나 완충녹지로 직접출입은 불가능하고 차량의 출입은 북동측의 세로(가)포장도로를 이용하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역,방화지구, 시가지경관지구(중심),중요시설물 보호지구(공용) 지구단위계획구역 광로1류(폭70미터이상:주간선도로 접함) 소로3류(폭8미터 미만 접함) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경 개선에 관한 특별법> 도시교통정비지역<도시교통 정비촉진법> 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> 성장관리권역<수도권정비계획법> *토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,다가구,연립,다세대 지정기간:2025.8.26 - 2026.8.25)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상 2)본건에는 "주택임차권(임차권자:정미란)등기"가 있음.

물건 비고

①집합건축물 대장상 용도는`업무시설(오피스텔)`임
②한국주택금융공사(양도전:임차인 정미란)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기(을구3번) 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.07.09. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 안산지원 2025타경54130 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 526-3 센트럴파크그랑베르 11층 1103호

용도: 오피스텔 (집합건축물 대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임)

감정가: 93,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한 (한OOOOOOO)

1.2. 건물/토지 정보

토지면적: 4.58㎡ (약 1.38평)

건물면적 (전용면적): 23.22㎡ (약 7.02평)

건축년도: 2018년 (센트럴파크그랑베르)

총 층수: 25층 (지하 3층)

해당 층: 11층

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

건물 용도: 업무시설 (오피스텔, 근린생활시설)

총 호실: 401호

대지면적: 1,992.8㎡

건폐율: 67.51%

용적률: 797.47%

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 "안산시 제3별관" 서측에 근접하여 공공청사, 주상복합건물, 업무시설 및 편의시설 등이 소재하는 중심상업지역에 위치합니다.

차량의 출입이 자유롭고 중앙대로변에 위치하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

남측으로 광로 1류의 중앙대로와 접하나 완충녹지로 직접 출입은 불가능하며, 차량 출입은 북동측의 세로(가) 포장도로를 이용합니다.

2.2. 토지 이용 및 관련 규제

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물 보호지구(공용) 지구단위계획구역

* 접도 의무: 광로1류(폭 70미터 이상: 주간선도로 접함), 소로3류(폭 8미터 미만 접함)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26 - 2026.8.25)

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 정보

채권자: 한 (한OOOOOOO)

경매구분: 부동산강제경매

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 정 (한국주택금융공사 양도 전)

* 보증금: 115,000,000원

* 전입일자: 2022-07-04

* 확정일자: 2022-06-30

* 권리분석: '을구 3번' 주택임차권 등기 (등기부 요약상 '인수'로 표기됨)

* 특이사항: 한국주택금융공사로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서(2026.07.09. 제출)가 존재하여, 실질적 대항력은 약화될 가능성이 높음.

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 95,000,000원

* 전입일자: 2024-07-12

* 확정일자: 2024-06-13

* 권리분석: '을구 4번' 주택임차권 등기. 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권자 김 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 잔액을 매수인이 인수하여야 함"으로 명시되어 있어, 95,000,000원의 보증금 인수 부담이 발생할 가능성이 높음. (단, 등기부 요약상 '을구 4번'은 '말소'로 표기되어 있어, 물건명세서 내용과 상이한 점 확인 필요)

3.3. 주요 권리 분석

말소기준권리: 갑7. 강제경매 (한국주택금융공사, 2025-12-24 접수)

경매로 인해 말소될 권리: 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9 (가압류, 강제경매, 압류 등)

인수될 권리: '을구 3번' 주택임차권 (정 ): 등기부상 '인수'로 표기되었으나, HUG 확약서로 인해 실질적 대항력 포기 가능성 높음.

인수될 권리: '을구 4번' 주택임차권 (김 ): 물건명세서상 명백히 인수 대상이라고 명시되어 있음 (95,000,000원).

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

안산시 단원구 고잔동 중심상업지역 내에 위치하여 공공기관, 다양한 업무시설, 상업시설 및 주상복합건물이 밀집해 있습니다. 이는 풍부한 임대 수요와 배후 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

4.2. 주변 시설

* 편의시설: 단지 내 및 인근에 상업시설, 편의점, 은행 등이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

* 공공시설: 안산시 제3별관 등 공공청사가 인접해 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 중심상업지역 분석상, 인근에 혐오시설이 직접적으로 존재할 가능성은 낮으나, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문이 필수적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 부대시설

건물 자체적으로 급배수, 위생, 도시가스, 승강기, 소화 설비 등을 갖추고 있어 기본적인 생활 편의가 제공됩니다.

해당 호실은 11층에 위치하여 채광 및 조망권이 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 위험

김 임차인의 보증금 95,000,000원 인수 부담은 본건 투자의 가장 큰 리스크입니다. 만약 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 해당 금액을 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

정 임차인 관련 HUG의 확약서 존재로 권리관계가 복잡하며, 이는 임차권의 실제 인수 여부 및 금액에 대한 불확실성을 야기할 수 있습니다.

6.2. 기타 법규 및 계약 관련 위험

토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되어 있으나, 오피스텔 매매/전월세 거래에는 직접적인 영향이 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 향후 건축물 용도 변경 등에는 규제가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 중심상업지역의 우수한 입지와 편리한 교통 여건을 갖춘 소형 오피스텔입니다. 최근 실거래가 또한 꾸준히 형성되고 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

그러나 가장 큰 걸림돌은 김 임차인의 95,000,000원 보증금 인수 가능성입니다. 만약 이 금액을 인수해야 한다면, 총 지출액이 시세보다 훨씬 높아져 투자 수익률을 크게 저하시킬 수 있습니다.

정 임차인 관련 HUG의 확약서는 인수 부담을 경감시킬 수 있는 요소이나, 등기부상의 '인수' 표기와 물건명세서상의 '김 인수' 명시 등 상이한 정보들이 혼재되어 있어, 입찰 전 권리관계에 대한 면밀한 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안산시 단원구 핵심 상업지구에 위치한 탁월한 입지.

* 중앙대로변에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수함.

* 23.22㎡의 전용면적으로 1인 가구 또는 임대 수익형 투자에 적합.

* 중심상업지역 내 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 실거래가 자료에 따르면, 동일 건물 내 유사 면적(23.22㎡)의 오피스텔이 2026년 5월부터 7월까지 83,000,000원에서 88,000,000원 사이에 거래되었습니다. 평균 실거래가는 약 85,666,667원 수준입니다.

감정가는 93,000,000원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

예상 입찰가 (인수 보증금 제외):

위험 요소를 고려하여 감정가의 70% 수준을 보수적으로 산정합니다.

예상 입찰가: 93,000,000원 * 0.70 = 65,100,000원.

따라서, 잠재적 입찰 희망가는 약 65,000,000원 수준으로 제안합니다.

총 예상 지출액:

만약 김 임차인의 보증금 95,000,000원을 인수해야 한다면, 총 지출액은 다음과 같습니다.

총 예상 지출액 = 예상 입찰가 + 인수 보증금

총 예상 지출액 = 65,000,000원 + 95,000,000원 = 160,000,000원.

본 물건은 인수해야 할 임차 보증금(95,000,000원)이 최근 실거래가(8,300만원~8,800만원)보다 높아, 투자 수익 확보가 매우 어려운 구조입니다. 따라서 입찰 참여 시에는 인수 보증금에 대한 확실한 해소 방안을 강구하거나, 매우 낮은 금액으로 입찰하는 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.