나이스옥션 법원경매 안산 2025타경1053 [1] 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 10층10-061호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧2동행정복지센터 남서측 인근에 위치하며 부근은 지식산업센터, 공원, 생활편의시설 등 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

피알씨구조 피알씨구조지붕 10층 건물내 10층 10-061호로서, 외벽 : 석재타일 붙임 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

건축물대장상 공장(기숙사)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재관련설비, 기타 관련설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 근린생활시설부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 북동측 및 남동측으로 대로, 중로 및 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 위치확인, 내부구조는 건물내 호별배치도, 건축물대장 현황도면을 참조하였으며 업무진행시 내부현황, 관련설비 등은 재확인바람.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 `공장(기숙사)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2건물명: 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 10층 10-061호

3사건번호: 안산지원 2025타경1053 (1)

4경매구분: 부동산임의경매

5채권자: 농OOOOOOO

6소재지: 경기도 시흥시 배곧동 299-3

7용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 용도는 '공장(기숙사)')

8감정가: 164,000,000원

9매각대상: 토지/건물일괄매각

10토지면적: 8.98㎡ (약 2.72평)

11토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

12건물면적: 41.73㎡ (약 12.62평)

13건물제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

2. 입지조건

3본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧2동행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다.

4주변 환경은 지식산업센터, 공장(기숙사), 공원, 생활편의시설 등이 혼재되어 있습니다.

5본건까지 차량 접근이 용이하며, 북서측, 북동측, 남동측으로 대로, 중로, 소로에 접해 있어 도로 교통 상황이 양호합니다.

6토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

7또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)에 해당합니다.

3. 권리분석

4말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당 (접수일자: 2022-04-15)

5등기부채권 총액: 186,000,000원

6임차인 현황:

* 임차인: 송순옥

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2026-01-07

* 확정일자: 2026-01-15

* 배당신고일자: 2026-02-26

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

7매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 등 등기부상 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.)

8소유권이전 1번 신탁등기말소 (등기구분: 갑4, 권리자: 강창우)는 2022-04-15 접수되어 말소되었습니다.

9근저당권 (등기구분: 을2, 권리자: 농협은행주식회사, 채권금액: 186,000,000원)은 말소기준권리로, 매각으로 소멸됩니다.

10임의경매 개시결정 (등기구분: 갑7, 권리자: 농협은행주식회사, 채권금액: 163,305,027원)은 수원지방법원 안산지원 2025타경1053 사건으로, 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

5배곧신도시는 상업용지 비율이 상대적으로 높아 공실 문제가 심화되는 경향을 보입니다.

6특히, 중심상권의 공실률이 높고, 롯데마트, 신세계아울렛 등 대형 상업시설로 수요가 집중되는 현상이 나타납니다.

7본건은 지식산업센터 밀집 지역에 위치하며, 주변에 공원 및 생활편의시설이 있어 일시적인 수요는 존재할 수 있으나, 전반적인 상권 침체 및 높은 공실률 리스크를 고려해야 합니다.

8최근 시흥배곧서울대학교병원 착공 및 종근당 R&D 센터 건립 등의 호재가 있으나, 이것이 전반적인 부동산 시장을 반등시킬지는 미지수입니다.

9교통망 측면에서는 수도권 전철 이용이 어렵고 광역버스에 의존해야 하는 점이 약점으로 작용합니다.

5. 생활정보

6배곧2동행정복지센터가 남서측 인근에 위치해 있어 행정 편의시설 접근성이 좋습니다.

7주변에 공원이 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

8차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다.

9다양한 생활편의시설이 주변에 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

7집합건축물대장상 용도가 '공장(기숙사)'으로 기재되어 있어, 일반적인 지식산업센터나 오피스텔과 비교 시 용도에 따른 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

8임대관계가 불분명하여 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다 ('임대관계는 미상임').

9내부 현황 및 관련 설비에 대한 재확인이 필요하며, 이는 추가적인 시간과 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

10배곧신도시 전반의 높은 상업용지 비중과 공실률 문제가 본건에도 영향을 미칠 수 있습니다.

11토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로 지정되어 있어, 특정 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

12가축사육제한구역, 과밀억제권역에 포함되어 있어 향후 개발 및 운영 시 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 지식산업센터(집합건축물대장상 '공장(기숙사)')로, 비교적 양호한 교통 접근성과 주변 편의시설을 갖추고 있습니다.

8하지만, 배곧신도시 상권의 전반적인 침체와 높은 공실률, 그리고 본건의 용도상 제약 등은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.

9등기부상 권리관계는 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리상 인수할 부담은 없습니다.

10다만, 임대차 관계의 불확실성과 건물 내부 현황 확인 필요성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

7우수한 교통 접근성 및 주변 생활 편의시설: 대로, 중로, 소로에 접하고 있어 차량 접근이 용이하며, 행정복지센터, 공원 등 편의시설이 인접해 있습니다.

8소형 면적의 지식산업센터/공장: 10층에 위치한 41.73㎡(약 12.62평)의 소형 면적으로, 개인 사업자나 소규모 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9건축물대장상 '공장(기숙사)' 용도: 일반적인 지식산업센터와 구분되는 특수 용도로, 이를 활용한 특정 사업 아이템이나 임대 전략 수립 시 경쟁력 확보가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

7본 물건의 감정가는 164,000,000원입니다.

8본건은 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 산정할 수 있습니다.

9주변 시세, 상권 분석 결과, 권리관계, 물건의 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

10현재 경매 시장 상황 및 본건의 특수성을 감안할 때, 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

11따라서, 약 147,600,000원 ~ 164,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.