나이스옥션 법원경매 안산 2025타경54095 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 886-3 현진센스빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(수인분당선 사리역)이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 4층 401호로서, 외벽 : 석재 마감 등, 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(본원초등학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다 가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김광명)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.06.01. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 886-3 현진센스빌 4층 401호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경54095 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 198,000,000원입니다.

토지 면적은 32.41㎡ (약 9.81평)이며, 건물 면적은 70.23㎡ (약 21.24평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 확약서 제출 등의 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 지역입니다.

가장 가까운 학교는 본원초등학교이며, 본건은 이 학교 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

수인분당선 사리역이 소재하여 광역 교통망 이용 또한 편리한 편입니다.

북측으로는 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 말소기준권리는 2022년 3월 16일 국민건강보험공단의 압류입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라, 임차인 김광명은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

임차인 현황에서도 해당 임차인(김광명)의 대항력은 없는 것으로 명시되어 있으며, 등기부등본상 주택임차권 역시 말소된 것으로 확인됩니다.

권리분석상 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 다세대주택이 밀집한 주거 지역으로, 주변에 근린생활시설과 학교 등이 혼재하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사한 시기에 건축된 인근 다세대주택의 거래 사례가 있었습니다.

2026년 7월 2일, 2015년식 다세대주택(826-10번지) 20.96㎡가 4,400만원에 거래되었고, 같은 날 2002년식 다세대주택(974-6번지) 60.06㎡가 14,400만원에 거래되었습니다.

또한, 2026년 7월 3일에는 2002년식 연립주택(872-3번지) 98.37㎡가 18,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

이러한 거래 사례들을 볼 때, 본 물건의 면적과 용도를 고려할 때 주변 시세 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변에는 본원초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

수인분당선 사리역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선도 이용 가능합니다.

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축 사육제한구역, 상대보호구역(본원초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

주요 리스크는 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 부분이었으나, HUG의 확약서 제출 및 임차인의 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의로 인해 인수 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다.

따라서 명도 과정에서의 복잡성은 현저히 낮아졌다고 판단됩니다.

다만, 토지이용계획 상 일부 제한사항(성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)이 존재하므로, 추후 개발이나 이용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 및 교통 인프라가 비교적 잘 갖추어진 입지입니다.

감정가는 198,000,000원이며, 건물 면적은 70.23㎡ (약 21.24평)입니다.

가장 큰 장점은 임차인 관련하여 대항력 및 보증금 인수 부담이 없다는 점입니다. 이는 경매 절차의 투명성과 안정성을 높여줍니다.

최근 실거래가와 비교했을 때, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하면 충분히 매력적인 물건입니다.

8. 투자 포인트

HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기로 인한 보증금 인수 부담 없음.

안산시 본오동의 안정적인 주거지역 내 위치.

초등학교 등 교육 시설 및 대중교통 접근성 양호.

일괄 매각으로 토지, 건물 권리 확보 용이.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 0원을 고려할 때, 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 판단하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 실거래가 분석 시, 유사 면적의 거래는 14,400만원 ~ 18,000만원 수준에서 형성되어 있습니다.

감정가 198,000,000원 대비 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하면, 보수적으로 접근하여 170,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 본 물건의 장단점을 면밀히 검토 후, 적정 수준에서 낙찰받는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.