나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59605 [1] 경기도 용인시 처인구 고림동 440-12 일승팰리스102동 1층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 고림동 소재 "고림2동 마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 각급 학교등이 혼재하는 지대로서, 제반 주 위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근으로 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 박공지붕 지상 4층 건물 중 제1층 제101호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등. 창호: 하이샷시 등.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지의 토지로서, 기준시점 현재 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)~(3) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역 <수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역( 기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: -.

물건 비고

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경59605 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 고림동 440-12 일승팰리스 102동 1층 101호

용도: 도시형생활주택

감정가: 220,000,000원

토지면적: 55.89㎡ (약 16.91평)

건물면적: 47.38㎡ (약 14.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 용인시 처인구 고림동 소재 "고림2동 마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 선순위 임차인이 존재하며, 대항력을 갖춘 임차인이 있습니다.

등기부등본상 확인된 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권보존 (2016.05.19)

- 공유자전원지분전부이전 (2016.06.09)

- 소유권이전 (2021.04.23)

- 근저당권 (2022.03.22, 말소기준권리)

- 주택임차권 (2023.05.04, 이규복, 보증금 200,000,000원, 말소: 인수)

- 가압류 (2022.12.12, 주택도시보증공사, 말소)

- 압류 (2025.10.16, 용인시, 말소)

- 압류 (2025.12.24, 김포시, 말소)

- 강제경매개시결정 (2025.10.16, 주택도시보증공사, 말소)

본건의 말소기준권리는 2022년 3월 22일 접수된 근저당권이며, 해당 권리보다 선순위인 주택임차권(이규복)은 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

임차인 이규복 씨의 보증금은 200,000,000원이며, 전입일자(2021.04.23)가 근저당권 설정일(2022.03.22)보다 앞서고, 확정일자(2021.04.08)를 받아 대항력이 있습니다.

따라서, 경매 낙찰자는 임차인의 보증금 200,000,000원을 인수해야 합니다.

(권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 등기부상 '주택임차권'에 '말소: 인수'로 명시된 200,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 금액이므로 총 인수 금액은 200,000,000원입니다.)

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 고림동 일대는 주거 단지와 더불어 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 아파트 단지 및 다세대 주택 등이 밀집해 있습니다.

지역 내에서 공동주택(도시형생활주택)으로서의 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 박공지붕 4층 건물 중 1층 101호입니다.

내부에는 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주위에는 각급 학교들이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 이규복 씨의 보증금 200,000,000원 전액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용합니다.

또한, 해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(기간: 25.8.26.~26.8.25., 대상: 외국인 등/용도: 단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)으로 지정되어 있어 향후 거래 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

현재까지 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 고림동에 위치한 도시형생활주택입니다.

건물 자체의 현황은 양호한 편이나, 가장 큰 특징은 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 입찰 시 총 매입 비용을 산정하는 데 매우 중요한 요소입니다.

감정가는 220,000,000원이지만, 실제 시장 가치는 최근 실거래가 정보를 고려할 때 보증금 인수 비용을 제외한 부동산 자체의 가치는 감정가보다 낮을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

보증금 인수 부담을 충분히 고려하더라도, 향후 용인시 처인구 지역의 개발 가능성 및 주택 수요를 고려한 투자라면 고려해볼 만합니다.

저층에 위치하여 접근성이 용이하며, 주변 생활 편의시설 및 교육 환경도 비교적 양호합니다.

신축 건물이 아니지만, 적절한 리모델링을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월 기준)를 바탕으로 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 주택(약 14~18평) 거래가는 15,700만원에서 22,000만원 수준입니다.

본건의 건물면적(약 14.33평)과 건축 연도(2014년)를 고려할 때, 부동산 자체의 시장 가치는 보증금 인수 비용을 제외하고 약 140,000,000원에서 175,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가는 220,000,000원이지만, 최근 시세 및 낙찰자 인수 부담(보증금 200,000,000원)을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 부동산 자체의 예상 가치 범위를 고려하여, 170,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, 최종 입찰가는 현장 조사, 추가 시세 조사, 권리관계 재확인 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

총 매입 예상 비용은 입찰가 + 인수 보증금(200,000,000원)임을 반드시 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.