나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503209 [2] 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 3층313호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우남 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 반곡동에 소재하는 ""국토연구원"" 동측 인근에 위치하는 구분건물
로서, 본건 주변은 상업시설, 공공시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 6층 건물내 2층 208호, 3층 313호로서,
외벽: 석재붙임마감 및 패널마감 등,
창호: 샷시창호등임.

이용상태

일련번호 1)은 집합건축물대장(전유부)상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 기재되어
있으나, 현재 공실이며,
일련번호 2)는 집함건축물대장(전유부)상 제1종근린생활시설(의원)로 기재되어 있으나,
폐문으로 내부를 확인하지 못하였음.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 공용승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 문화집회시설 및 근린생활시설 등의 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,지구단위계획구역(행정중심복합도시),중로2류(폭15m~20m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,
예정지역<신행정수도후속대책을위한연기·공주지역행정중심복합도시건설을위한특별법>
중점경관관리구역((금강주변)세종특별자치시고시제2020-341호)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503209 (2)

* 소재지: 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 3층313호

* 용도: 근린생활시설

* 감정가: 185,000,000원

* 토지면적: 2115.00㎡

* 토지지분: 0㎡

* 건물면적: 34.85㎡ (약 10.54평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유

2. 입지조건

* 위치: 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 3층313호

* 주변 환경: '국토연구원' 동측 인근에 위치하며, 상업시설, 공공시설, 주택 등이 혼재된 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 차량을 통한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 도로 상태: 본건 건물은 중로(폭 15~20m)에 직접 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 예정지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 채권자: 유

* 등기부 요약:

* 소유권 보존 (2019.03.13): 주식회사비오케이랜드

* 근저당 (2020.01.08): 농업협동조합자산관리회사 (400,400,000원)

* 근저당 (2024.02.15): 주식회사디에이테크놀로지 (6,000,000,000원)

* 근저당 (2024.10.23): 조선호 (500,000,000원)

* 근저당압류 (2025.03.10): 박채희 (5번근저당권압류 공동담보목록)

* 가압류 (2025.08.12): 이덕영외 1명 (61,561,179원)

* 임의경매 (2025.08.21): 유구농업협동조합 (2025타경503209)

* 총 등기부채권액: 6,961,961,179원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2024-10-08

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수되는 임차인의 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권은 없음)

* 특이사항: 대지권 미등기 상태로, 대지권 유무 확인이 필요하며, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

4. 상권분석

* 건물 용도: 본 건물은 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 교육연구시설 등으로 복합 활용 가능한 건축물입니다. 본건 313호는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있습니다.

* 현재 이용 상태: 본건 313호는 현재 공실 상태입니다.

* 주변 상권: 상업시설, 공공시설, 주택 등이 혼재되어 있어 상권 형성은 보통 수준입니다. '국토연구원' 등 인근 공공기관 종사자 및 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성이 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: '국토연구원'이 인근에 위치하고 있으며, 주변에 상업시설과 공공시설, 주택 등이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 존재 여부를 파악하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 가장 큰 리스크 요인으로, 대지권의 유무 및 소유권이 불분명하여 낙찰 후 소유권 분쟁의 소지가 있습니다.

* 토지 지분 불명확: 토지 지분이 0㎡로 명시되어 있어, 토지 이용에 대한 권리 관계가 복잡하거나 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 공실: 본건 313호는 현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다.

* 높은 채권 총액: 총 등기부채권액이 69억 원을 상회하므로, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 인수되는 권리 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 반곡동의 '국토연구원' 인근에 위치한 복합 용도의 근린생활시설입니다. 편리한 교통 환경과 상업, 공공시설이 혼재된 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대지권 미등기라는 중대한 권리상 하자와 토지 지분 정보의 불명확성, 과도한 채권 총액 등은 투자에 있어 신중한 접근을 요구합니다. 현재 공실 상태이므로 직접 사용하거나 즉시 임대가 가능하나, 낙찰자는 대지권 관련 문제 해결을 위한 법적 검토 및 명도 과정에 대한 철저한 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 행정중심복합도시 내 '국토연구원' 인근의 상업지역에 위치하여 미래 가치가 기대됩니다.

* 다목적 활용 가능: 다양한 근린생활시설 및 기타 용도로 활용할 수 있는 유연성이 있습니다.

* 즉시 사용 가능: 현재 공실 상태로, 낙찰 후 바로 자가 사용 또는 임대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가 산정에는 보다 상세한 시장 조사 및 현장 답사, 권리 분석 결과가 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가는 185,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.