나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59475 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-10 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재" 권선중학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건물 주차장까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 중 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2020.07.17) 외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감. 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(방, 욕실, 주방, 거실, 발코니, 현관)

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별냉난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 다세대 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

소로3류(폭 8m 미만)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임. 2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무(천정,벽체,바닥,창호등의 파손,균열,누수현상을 위한 수리비나 개선비용의 필요유무, 난방,급수,위생,소화설비등의 수리비나 개선비용의 필요유무)는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시고, 이들을 필히 확인하여 경매참가 하시기 바랍니다.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 4. 29.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경59475 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1114-10 5층502호 (신주소: 경기도 수원시 권선구 세지로4번길 25-7 (세류동))

* 용도: 다세대주택

* 건물 사용승인일: 2020년 7월 17일

* 감정가: 189,000,000원

* 토지면적: 26.58㎡ (약 8.04평)

* 건물면적: 37.63㎡ (약 11.38평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

* 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "권선중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 밀집 지역으로, 기본적인 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 건물은 2020년에 준공된 비교적 신축 건물입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 3월 15일 남인천세무서장의 압류 (갑3) 입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 갑3, 갑4, 갑5: 세무서 압류 (말소 예정)

* 갑6: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시결정 (말소 예정)

* 을1: 김 (주택도시보증공사)의 주택임차권 (등기부상 말소로 표기)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 "지상권개요: "로 기재되어 있으나, 별도 내용 없음. (실제 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 12월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) / 김

* 보증금: 205,000,000원

* 전입일자: 2020년 11월 2일

* 확정일자: 2020년 9월 29일

* 배당신고일자: 2022년 12월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권(HUG)과 임차권등기 채권은 동일하며, HUG가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의하는 확약서(2026.4.29 제출)에 따라, HUG가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 인근에 권선중학교가 있어 교육 관련 시설 및 학생 유동인구를 고려할 수 있습니다.

* 소규모 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교통상황:

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설:

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스 이용이 가능합니다.

* 주변 환경:

* 주택가로서 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 상태: 사용승인 후 3년이 경과한 비교적 신축 건물이지만, 감정평가서 요약에 따라 내부 구조 변경, 하자 유무, 설비 수리비 등은 직접 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 과밀억제권역 등에 해당되며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)으로 지정되어 있어 향후 매각 시 제한사항이 있을 수 있습니다. (2025-08-26 기준)

* 임차권 관련: HUG와의 인수조건 변경 확약서 내용이 명확하나, 잔존 임대차보증금 관련하여 배당 결과에 따른 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. (확약서상 매수인은 인수하지 않음)

7. 종합 의견

* 본 물건은 2020년 준공된 신축 다세대주택으로, 권선중학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

* 강제경매 물건으로 HUG가 채권자이며, HUG와의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임대차보증금이 없는 것이 가장 큰 장점입니다.

* 다만, 감정평가서 상 내부 상태 확인 및 토지이용계획 상 제한사항 등은 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택으로, 비교적 적은 건물 면적임에도 최신 건축 기준을 따르고 있습니다.

* 매수인이 인수해야 할 선순위 임차 보증금이 없어, 입찰가 그대로 실인수 금액이 되는 구조입니다.

* 수원시 권선구의 주거지로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 189,000,000원

* 비교 사례 (최근 매매): 2022년식, 54.11㎡ 다세대주택이 2026년 7월 260,000,000원에 거래됨. 이를 평당가로 환산 시 약 4,805,000원/㎡ (건물면적 기준).

* 본건(37.63㎡)에 동일 평당가를 적용 시 약 180,800,000원으로 산출됩니다.

* 매수인이 인수할 보증금이 없는 점, 감정가와의 비교, 유사 신축 건물의 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여 경쟁 상황에 따라 유동적으로 결정될 수 있습니다.

* 안정적인 투자를 고려한 예상 입찰가는 190,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.