나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55985 [1] 경기도 화성시 봉담읍 동화리 431-4 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 봉담읍 동화리 소재 봉담고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택(아파트, 연립다세대), 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용의 편의성은 보통수준임

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상7층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감 등 창호 : 샛시창호 마감 등

이용상태

아파트로 이용중임 *) 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 공부상 기재사항 및 탐문 조사 등을 기준으로 함

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 소방방재설비, 승강기설비 등을 갖추었음

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 20m, 8m 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2018-01-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경55985 (1)

1.2. 소재지

경기도 화성시 봉담읍 동화리 431-4, 5층501호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

205,000,000원

1.5. 토지면적

51. 65㎡ (약 15.63평)

1.6. 토지지분

51. 646㎡ (약 15.63평)

1.7. 건물면적

105. 07㎡ (약 31.76평)

본 물건은 아파트로서, 상기 건물 면적은 전용 면적 기준입니다.

1.8. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.9. 경매구분

부동산강제경매

1.10. 채권자

최OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 동화리 소재 봉담고등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택 및 공동주택(아파트, 연립다세대), 다양한 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북동측으로 노폭 약 20m, 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 문승현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-09-12

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 말소기준권리

갑4. 서울남부지방법원의 가압류 결정(2023카단206135) 2024-01-16 접수. (말소예정)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명세서상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 기재되어 있지 않습니다. (지상권 개요: 정보 없음)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 아파트, 단독주택 등 주거시설이 밀집한 주택지대입니다. 단지 내 상가 및 인근의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 발달된 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 봉담고등학교 인근에 위치하며, 교육 환경은 보통 수준으로 파악됩니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 지역 주민들은 공공 근린공원 조성을 요구하고 있어, 대형 공원이나 녹지 공간은 부족할 수 있습니다.

* 기타: 본건은 아파트로 이용 중이나, 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여 공부상 기재 내용 및 탐문 조사에 기반한 정보로 작성되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 정확한 내부 상태 및 이용 현황을 파악하기 어렵습니다. 이는 명도 과정이나 내부 하자 발견 시 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역.

* 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 접합.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 허가대상: 외국인 등 / 허가대상 용도: 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트). 이는 향후 토지 거래 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

* 환경 문제 가능성: 화성시 봉담읍 일대에 과거 폐광산 지역에서 비롯된 중금속 오염 문제가 제기된 바 있어, 해당 물건지 주변의 토양 및 지하수 오염 여부에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설 인접 가능성: 과거 화성시 봉담읍이 종합장사시설(화장장 등) 유치 경쟁 지역 중 하나였던 점을 고려할 때, 향후 인근 지역에 혐오시설이 들어설 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 현재 임차인 문승현은 대항력 없음으로 분석됨.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 봉담읍 동화리 소재의 아파트로, 감정가는 2억 5백만 원입니다. 주변으로 주택가와 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있으나, 공공 공원 시설 부족 등 생활 편의시설 확충 요구가 있는 지역입니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없어 보이며, 임차인 또한 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 내부 확인 불가, 토지 이용 제한, 과거 폐광산 지역의 중금속 오염 가능성, 잠재적인 혐오시설 입지 가능성 등 몇 가지 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 감정가 대비 면적 및 주변 시세를 고려했을 때, 잠재적인 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다. (다만, 최근 봉담읍 내 아파트 거래 사례를 보면 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.)

* 편리한 교통 환경: 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 실거주 목적 적합: 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 205,000,000원을 기준으로, 인수되는 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 판단할 수 있습니다. 최근 주변 지역의 아파트 실거래가를 고려할 때, 2025년 7월 기준 화성시 봉담읍 내 24~25평형 아파트가 2억 원에서 4.4억 원 사이에서 거래되고 있습니다.

따라서, 본 물건(31.76평)의 감정가는 시장가 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 잠재적 리스크 요인(내부 확인 불가, 환경 문제 가능성 등)을 고려하여, 감정가를 하회하는 1억 8천만 원 ~ 2억 원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 정확한 시세 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.