나이스옥션 법원경매 수원 2025타경2078 [1] 경기도 화성시 병점동 886-5 병점메트로타워 3층307호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "병점역(지하철1호선)" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 각종 노선버스정류장 및 병점역(지하철1호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 라아멘구조 평슬래브지붕 지하2층/지상8층 건 내 제3층 제307호로서 (사용승인일 2023.03.10) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 및 도로 대비 평탄한 지형을 이루는 정방형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약36미터 내외 및 북서측으로 노폭 약30미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

물건 비고

3층 306호와 벽을 없애고 사무실로 사용하고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경2078 (1)

1.2. 소재지

경기도 화성시 병점동 886-5 병점메트로타워 3층 307호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

391,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 18.25㎡ (약 5.52평)

건물면적: 63.27㎡ (약 19.14평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

신한은행

1.9. 사용승인일

2023년 03월 10일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역(지하철 1호선)" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 각종 노선 버스정류장 및 병점역(지하철 1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건축물 구조 및 상태

본건은 라멘구조 평슬래브지붕 지하 2층/지상 8층 건물 내 제3층 제307호로, 2023년 3월 10일에 사용승인되었습니다. 외벽은 석재타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 인접 토지 및 도로 대비 평탄한 지형을 이루는 정방형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로 상태

본건 북동측으로는 폭 약 36미터, 북서측으로는 폭 약 30미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류, 대로3류 접합 지역입니다. 또한 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 도시개발구역, 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 임의경매로 진행되었으며, 등기부등본상의 모든 을구 권리(근저당, 전세권)와 갑구 권리(압류, 가압류)는 말소기준권리인 을1 근저당권(신한은행, 2023-04-14)보다 후순위이거나 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리

을1. 근저당권 (신한은행, 2023-04-14, 채권금액 258,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* LH 권주거급여사업소

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

* 한국 주택공사

보증금: 20,000,000원

차임: 1,872,242원

배당신고일자: 2026-02-09

대항력: 없음

비고:

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건은 병점역 인근의 일반상업지역에 위치하여 주변으로 아파트 단지, 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 유동인구 및 잠재 고객

병점역을 이용하는 풍부한 유동인구와 배후 아파트 및 오피스텔 단지의 고정 수요를 확보하고 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통시설

지하철 1호선 병점역이 도보권 내에 위치하며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 교통이 매우 편리합니다.

5.2. 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 환경

주변이 아파트 및 오피스텔 단지로 둘러싸여 있어 정주 여건이 양호합니다. 다만, 본건과 직접적인 관련은 없으나 화성시 내 다른 지역에서 폐기물 처리시설 등 혐오시설 설치 관련 민원이 제기된 사례가 있으며, 본건 지역은 군용비행장 소음대책구역 및 비행안전구역에 해당되므로 관련 제약을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 현황 관련 리스크

본건 3층 307호가 인접한 306호와 벽을 허물고 하나의 사무실로 사용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 추후 원상복구 또는 임대차 계약 시 협의가 필요한 사항이 될 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 관련 리스크

군용비행장 소음대책구역 제2종구역 및 비행안전제2구역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 시설 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 변화가 있을 수 있습니다. 또한, 유동화 물건 및 중복 사건으로 처리된 이력이 있어 권리 관계를 더욱 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 병점역 역세권에 위치한 비교적 신축(2023년 사용승인) 근린상가 물건으로, 입지 및 교통 여건이 매우 우수합니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없어 깔끔한 물건으로 판단되나, 306호와 병합하여 사용 중인 점과 일부 지역 제한 사항은 명도 및 활용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 임차인인 한국토지주택공사의 경우 대항력은 없으나 보증금 2천만원이 있으므로 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 가치: 병점역 인근 상업지역에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 높은 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 건물로, 내부 시설 및 외관 상태가 양호할 것으로 예상되어 즉시 활용이 가능합니다.

* 개발 잠재력: 도시개발구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 효율적인 활용 및 관리가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 391,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가는 물건의 현황, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 권리 분석 외 추가적인 현장 조사, 주변 유사 물건 시세 비교, 유동인구 및 상권 분석 등을 면밀히 진행할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.