나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1969 [1] 경기도 용인시 수지구 신봉동 925 웰스톤시티앤웰스톤애비뉴웰스톤시티 102동 1층109호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 "신일초등학교" 남서측에 위치하며, 부근에는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 이용이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사슬래브지붕 4층 건물내 제1층 제109호로서 외벽 : 치장벽돌쌍기 내벽 : 벽지 및 타일 등 창호 : 삿시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(후면 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

개별난방설비, 뤼생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 부정형의 토지로 도시형생활주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 소재지 및 기본 현황

2.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경1969 (1)

2.2. 소재지

경기도 용인시 수지구 신봉동 925 웰스톤시티앤웰스톤애비뉴웰스톤시티 102동 1층109호

2.3. 용도

도시형생활주택

2.4. 감정평가액

100,000,000원

2.5. 면적

토지면적: 13.49㎡ (약 4.08평)

토지 지분: 13.49㎡ (약 4.08평)

건물면적: 20.83㎡ (약 6.30평)

건물 지분: 20.83㎡ (약 6.30평)

2.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.7. 경매 구분

부동산강제경매

2.8. 채권자

정OO

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본 건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 "신일초등학교" 남서측에 위치하고 있습니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 임야 등이 혼재하고 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있으며, 차량 이용이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 현황

등기부등본상 확인되는 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2025-04-24 접수된 분당세무서장의 압류 (갑6) 입니다.

* 소유권 이전 내역: 2015-12-28 접수된 조재현 소유권 이전 (갑5)이 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정호진

* 보증금: 106,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-07-17

* 확정일자: 2019-07-02

* 대항력: 있음

* 주택임차권 등기: 2025-07-16 접수 (을3), 인수 권리임.

* 기타 압류: 용인시의 압류 (2025-08-11 접수, 갑7)가 확인되나 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 106,000,000원 (주택임차권)

4.2. 분석 결과

본 건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다. 특히, 임차인의 전입일자(2019-07-17)와 확정일자(2019-07-02)가 말소기준권리(2025-04-24)보다 앞서므로, 임차인의 권리는 대항력이 있습니다. 물건명세서 상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 하는 조건이 명시되어 있어, 임차인 보증금 106,000,000원에 대한 인수 여부가 중요한 쟁점입니다.

5. 상권 분석

5.1. 최근 시세 동향

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 단지인 웰스톤시티앤웰스톤애비뉴 내 유사 면적(약 20.83㎡)의 다세대 주택이 2026년 6월 9,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가는 100,000,000원으로, 최근 거래 사례와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

경찰은 주변 시설 검색 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다. 신일초등학교가 인접해 있고, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 주거 편의성은 양호한 편입니다.

6. 생활 정보

6.1. 건물 구조 및 설비

본 건은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 1층 109호이며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 삿시로 마감되었습니다. 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 지하주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획

본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 보증금 인수 가능성

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 임차인의 보증금 106,000,000원이 감정가 100,000,000원을 초과하므로, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 그 차액 또는 전부를 낙찰자가 인수하게 될 위험이 있습니다. 이에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

7.2. 미상 임대사항

감정평가서 상 이해관계인 부재로 임대사항이 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대 현황 및 명도 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 건은 용인시 수지구 신봉동에 위치한 도시형생활주택으로, 신일초등학교 인근에 자리하여 교육 환경은 양호합니다. 최근 거래 사례는 9,500만원 수준이며, 감정가는 10,000만원입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 106,000,000원이 감정가를 초과하는 상황입니다. 이 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하므로 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 보증금 인수 여부에 대한 철저한 사전 조사가 매우 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 양호한 주거 입지: 초등학교 인접, 편의시설 접근성 보통.

* 도시형생활주택: 소형 주거 형태로서 실수요자에게 적합할 수 있음.

* 경매 낙찰 시 시세 차익 기대: 최근 거래가 대비 감정가가 보수적으로 책정되었다고 볼 경우.

10. 예상 입찰가

본 건은 임차인의 대항력 및 보증금 인수 가능성이 높은 상황입니다. 물건명세서 상 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 명시적인 문구가 있어, 임차인의 보증금 106,000,000원이 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이 될 수 있습니다.

최근 유사 물건의 매매가가 9,500,0000원으로 형성되어 있습니다. 만약 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않아 인수해야 하는 상황이라면, 낙찰가 외에 106,000,000원을 추가로 부담하게 됩니다. 이 경우, 실질적인 총 매입 비용이 급증하게 되므로, 입찰가는 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 위험을 고려하여, 현재 시장가치인 9,500만원 보다 낮은 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 85,000,000원 ~ 95,000,000원

주의사항: 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 임차인과의 협상, 실제 배당표 확정 등 변동 요인이 많습니다. 입찰 전 반드시 법원 현황 조사를 통해 임차인의 실제 보증금 인수 여부를 명확히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.