나이스옥션 법원경매 수원 2025타경2057 [1] 경기도 오산시 원동 815-1 오산운암5단지주공아파트 506동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 오산시 원동 소재 "운암중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위일대는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 아파트단지 내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 등이 소재하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

건물의 구조 철근콘크리트조 철골조경사지붕 20층 건 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 1999.04.15.) 외벽 : 페인트 등 마감 창호 : 하이새시 창임.

이용상태

이용상태 : 공부상 주용도는 아파트임. (후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 건부지(아파트)로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 경유하여 진·출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-09-02)(운암구역), 중로1류(폭 20m ~25m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~ 15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(운암고(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(운암중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(운암초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(운암고(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(운암중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(운암초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~ 26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대주택)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 오산시 원동 815-1 소재 오산운암5단지주공아파트 506동 4층401호에 위치한 아파트입니다. 사건번호는 수원지방법원 2025타경2057 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 한국주택금융공사입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 32.71㎡ (약 9.90평)

* 토지 지분: 32.71㎡ (약 9.90평)

* 건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 건물 지분: 59.99㎡ (약 18.15평)

1.3. 기본 정보 요약

* 소재지: 경기도 오산시 원동 815-1 오산운암5단지주공아파트 506동 4층401호

* 용도: 아파트

* 감정가: 260,000,000원

* 사용승인일: 1999년 04월 15일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 오산시 원동에 위치하며, '운암중학교' 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

아파트 단지 내 주차장을 통해 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 오산역 (1호선)이 도보 약 12분 거리에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 내 도로를 통해 진출입이 가능하며, 차량 통행 및 주차는 원활하게 이루어지고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(운암구역)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류, 중로2류, 중로3류 도로에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(운암고, 운암중, 운암초), 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있으며, 성장관리권역 내에 위치합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상 및 용도에 대한 거래 시 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 물건의 집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재까지 여러 차례의 소유권 이전 및 근저당권 설정, 그리고 말소 등기가 이루어졌습니다. 주요 등기사항으로는 최승희, 한태희씨의 소유권 이전, 국민은행, 에이치엠자산관리대부주식회사, 웰컴저축은행주식회사의 근저당권 설정 및 말소, 그리고 한국주택금융공사의 임의경매 개시결정이 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2014년 12월 26일 접수된 국민은행 근저당권 (을9)입니다.

3.3. 인수되지 않는 권리

등기부상 을구의 근저당권들(을9, 을16)과 갑구의 임의경매개시결정(갑3)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 특별히 인수해야 할 권리 사항은 확인되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황 및 주의사항

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 임대 관계가 미상인 점은 실제 점유 현황 및 임대차 관계를 명확히 파악하기 어렵게 하므로, 현장 방문 시 반드시 임대차 관계를 확인해야 합니다.

4. 상권 및 주변 환경 분석

4.1. 아파트 단지 현황

오산운암5단지주공아파트는 1999년에 사용승인된 아파트로, 총 13개 동에 1186세대가 거주하고 있습니다. 최고층은 20층이며, 단지 내 주차 대수는 총 368대 (세대당 약 0.31대)입니다. 또한, 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설을 갖추고 있습니다.

4.2. 최근 시세 동향 분석

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 2026년 7월에 동일한 전용면적 59.99㎡(약 18.15평) 아파트가 14층에서 2억 6천만원 [최근 매매 JSON 정보], 9층에서 2억 7천만원 [최근 매매 JSON 정보]에 거래되었습니다. 이는 본 물건의 감정가 2억 6천만원과 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 생활 편의시설

단지 인근에 운암중학교가 있으며, 주변에는 아파트 단지와 더불어 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있습니다. 오색시장, 병원, 마트 등의 편의시설 이용이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주변 교육시설

단지 주변으로 운암초등학교, 운암중학교, 운암고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

특별히 인수해야 할 권리는 확인되지 않았으나, 임대 관계가 미상인 점은 현장 확인 시 주의가 필요합니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

최근 보도자료에 따르면 오산시 원동 및 오산동 지역이 일반 산업단지와 인접하고 취약계층이 많아 미세먼지 집중관리구역으로 지정되었습니다. 해당 지역의 연평균 초미세먼지 농도가 환경 기준을 초과한 것으로 나타났습니다. 이는 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요인입니다.

6.3. 법규/규제 관련 리스크

본 물건 소재지는 비행안전제3구역(전술), 가축사육제한구역, 학교보호구역 등으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다. 이러한 규제들은 향후 재건축, 증축 또는 토지 이용 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 오산시 원동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가를 고려할 때 감정가 수준에서 시세가 형성되어 있으며, 아파트 단지로서의 기본적인 생활 편의시설 접근성도 양호합니다. 다만, 임대 관계 미상, 미세먼지 관리구역 지정, 및 다양한 토지 이용 규제 등의 잠재적 리스크는 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 오산 시내 교통 요충지에 위치하여 1호선 오산역 접근성이 양호합니다.

* 주변에 초, 중, 고등학교가 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 단지 주변으로 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준으로, 시세 대비 합리적인 낙찰가 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 260,000,000원이며, 최근 2026년 7월 59.99㎡ 면적의 아파트가 9층에서 270,000,000원에 거래된 사례가 있습니다 [최근 매매 JSON 정보]. 또한, 14층에서는 260,000,000원에 거래되었습니다 [최근 매매 JSON 정보].

이에 따라, 본 물건의 현 시세는 2억 6천만원에서 2억 7천만원 사이로 판단됩니다. 임차인 인수 보증금이 없어 권리상 부담은 적으나, 임대 관계 미상 및 미세먼지 관리구역 지정 등의 요소를 고려하여, 보수적으로 현 시세 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

따라서, 예상 입찰가는 265,000,000원에서 270,000,000원 사이를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.