나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59596 [1] 경기도 수원시 팔달구 고등동 13-3 영창탑스빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 '수원여자고등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 빌라, 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 대상물건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(경사지붕) 5층 건물 중 제4층 제401호건으로서, (사용승인일 : 2012.11.15) 외벽 : 드라이비트, 돌붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 공동현관 보안설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 6m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원여자고등학교 (수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(수원초등학교 (수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20) (대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 참고사항 : 본건 지상에 후첨 '건물개황도'와 같이 제시외물건이 소재하고 있는바, 개략적인 실측에 의거 사정 평가하였고, 본건 구분건물(다세대) 감정평가액에 포함하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경59596 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 13-3 영창탑스빌 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 210,000,000원

토지 면적: 32.64㎡ (약 9.87평)

토지 지분: 32.64㎡ (약 9.87평)

건물 면적: 59.74㎡ (약 18.07평)

건물 지분: 59.74㎡ (약 18.07평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 씨OOOOOOOOOO

건축 정보:

사용승인일: 2012년 11월 15일

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트(경사지붕) 5층 건물 중 4층 401호

2. 입지조건

주위 환경:

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 '수원여자고등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 빌라, 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준임.

교통 상황:

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

인접 도로:

본건 남동측으로 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원여자고등학교, 수원초등학교), 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리:

국민은행 근저당권 (2012년 11월 23일 접수, 77,770,000원)

인수되는 권리:

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (예: 지상권 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 씨피크라우드대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자/배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

총 채무액:

등기부채권 총액은 145,770,000원임.

4. 상권분석

건물 특징:

2012년 11월 사용승인된 영창탑스빌 다세대주택으로, 철근콘크리트 구조이며 비교적 신축 건물에 속함.

주변 유사 물건 시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 본건과 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같음.

* 돈우(1986년식, 34.04㎡): 2025년 12월 13,000만원에 거래됨.

* 블루하우스(2018년식, 41.81㎡): 2026년 7월 16,000만원에 거래됨. (평당 약 127.0만원)

* 경성하이빌(2008년식, 66.12㎡): 2026년 7월 22,500만원에 거래됨. (평당 약 112.5만원)

본건과 시세 비교 및 평가:

본건은 2012년식, 59.74㎡ (약 18.1평) 면적을 가지고 있으며, 감정가는 210,000,000원임.

최근 거래 사례 중 2008년식 66.12㎡ 건물이 22,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건은 면적이 약간 작으나 건축 연도가 더 신축(2012년식)이므로 시세 형성 가능성이 높음.

최신 거래 사례(2026년 7월)들을 볼 때, 주변 지역의 매매가 상승 추세가 나타나고 있음. 본건의 감정가는 이러한 시세 흐름과 비교 시 합리적인 수준으로 판단되나, 적극적인 입찰을 고려할 만함.

5. 생활정보

주변 편의시설:

수원여자고등학교, 수원초등학교 등 교육시설이 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역으로 일반적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

주거 환경:

다세대, 빌라, 다가구주택 등이 혼재된 주거 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 법적 규제:

비행안전제6구역(군사기지 및 군사시설 보호법)으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있음.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상자 및 용도에 대한 거래 시 허가가 필요할 수 있음.

* 기타:

건축된 지 10년이 넘어 신축 건물 대비 노후화 가능성을 고려해야 함.

건물 지상에 제시외 물건이 평가액에 포함되어 평가되었으므로, 현장 확인이 필요함.

주변에 별다른 혐오 시설은 확인되지 않으나, 지역 특성상 일부 소규모 공업 시설 등이 혼재할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 고등동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 및 중학교와 인접한 교육 환경이 양호한 지역에 소재합니다. 2012년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정적입니다. 권리분석 상 인수할 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 매우 안전한 물건입니다. 주변 시세 분석 결과, 감정가는 합리적인 수준으로 평가되었으며, 최근 거래 사례들을 볼 때 시세 대비 저평가되었거나 향후 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 비행안전구역 및 토지거래허가구역 등 법적 제한 사항은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하고 인수할 부담이 없어 안정적인 투자가 가능함.

* 2012년 준공된 비교적 신축 건물로 실거주 및 임대 수익 모두 적합함.

* 주변 시세 상승 추세를 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 학교 인근의 주거 지역으로 꾸준한 수요가 예상됨.

9. 예상 입찰가

산출 근거:

본건의 감정가는 210,000,000원임. 주변 유사 물건들의 최근 거래 사례(2026년 7월)를 분석한 결과, 66.12㎡ 면적의 건물이 225,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건(59.74㎡, 2012년식)의 가치는 감정가 이상으로 평가될 여지가 있음. 최근 시장 흐름과 유사 면적 건물의 평당 단가를 고려하여 보수적으로 산정함.

최종 예상 입찰가:

225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.