나이스옥션 법원경매 수원 2025타경2061 [1] 경기도 수원시 영통구 신동 939 래미안영통마크원1단지 105동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 영통구 신동 소재 "신동수변공원" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2013년 11월 8일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상22층 건물 내, 제105동 제19층 제1901호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지역난방 열병합 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 25M, 북측으로 노폭 약 20M 및 서측으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로와 각각 접하며, 지하에 주차시설 등이 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(신동지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(신동지구)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경2061 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 신동 939 래미안영통마크원1단지 105동 19층1901호

용도: 아파트

감정가: 781,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOOOOO

특이사항: 중복사건

1.2. 면적 정보

토지면적: 54.94㎡ (약 16.62평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.70평)

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 수원시 영통구 신동 소재 "신동수변공원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 동측으로는 노폭 약 25M, 북측으로는 노폭 약 20M, 서측으로는 노폭 약 12M 내외의 포장도로와 각각 접하고 있으며, 지하 주차시설이 갖추어져 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

물건지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(신동지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 등 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택 용도에 대한 토지거래계약 허가구역(2025-08-26까지) 및 아파트 용도에 대한 토지거래계약 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부채권 총액은 711,300,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 권리 내역

말소기준권리는 2014년 11월 7일 접수된 국민은행의 근저당권(채권액 81,300,000원)입니다. 이 외에 주택임차권, 압류, 임의경매, 강제경매 등이 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 양수경

* 보증금: 630,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-03

* 확정일자: 2021-09-07

* 배당신고일자: 2023-11-13

* 대항력: 없음

임차인 양수경은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 권리분석 종합

본건 부동산은 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들이 다수 존재하며, 대항력 있는 임차인이 없어 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 잔금을 납부하면 소유권을 취득하고 등기상 권리 제한은 모두 말소됩니다.

4. 물건 현황

4.1. 건물 구조 및 상태

2013년 11월 8일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 22층 건물 중 19층 1901호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다.

4.2. 내부 이용 상태 및 설비

내부는 아파트(방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 드레스룸 등)로 이용 중입니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 지역난방 열병합 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.3. 토지 상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.

5. 단지 정보

5.1. 아파트 개요

아파트명: 래미안영통마크원1단지

주소: 경기도 수원시 영통구 신동 939

사용승인일: 2013년 11월 8일

총 세대수: 367세대

최고층: 22층

건물(105동)의 19층에 위치합니다.

6. 시세 분석

6.1. 최근 매매 사례

최근 2026년 5월, 7월 거래된 동일 면적(84.94㎡)의 아파트 매매가는 761,000,000원부터 880,000,000원까지 분포합니다.

6.2. 최근 전월세 사례

최근 2025년 12월부터 2026년 6월까지 84.94㎡ 면적의 전월세 보증금은 44,500,000원에서 61,000,000원 사이로 거래되었습니다.

6.3. 시세 종합 분석

본건 아파트(84.94㎡)의 감정가는 781,000,000원입니다. 최근 2026년 실거래가를 기준으로 볼 때, 19층이라는 장점을 고려하면 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 최고가 880,000,000원 대비로는 저렴한 편이며, 최저가 761,000,000원 대비로는 중간 수준입니다.

7. 생활 정보

7.1. 주변 편의 및 생활 시설

* 단지 인근에 신동수변공원이 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 단지 내 및 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

* 도보권 내에 혐오시설이나 불편을 초래할 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7.2. 지역 특성

본 물건이 속한 영통구 신동 일대는 신축 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 선호도가 높은 지역 중 하나입니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 중복 사건 현황

본건은 중복 사건으로 분류되어 있습니다. 이는 동일한 부동산에 대해 여러 건의 경매가 진행 중이거나 진행되었을 가능성을 시사합니다. 경매 진행 상황을 면밀히 확인하여 최종 매각 물건을 특정해야 합니다.

8.2. 법규 및 제한 사항

토지 이용 계획상 다양한 용도지역 및 지구, 구역 지정이 되어 있으며, 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 해당 허가 요건 충족 여부를 사전에 확인해야 합니다.

8.3. 기타 유의사항

* 임대미상 정보가 있으나, 구체적인 임차인 현황에서 대항력 없는 임차인이 파악되었습니다.

* 전유부 기준 면적 외 추가 면적 등 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

9. 종합 의견

본건은 수원시 영통구 신동에 위치한 래미안영통마크원1단지 105동 19층 아파트로, 전용면적 84.94㎡(약 25.70평) 규모입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 주변 환경, 교통, 생활 편의성을 고려할 때 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있으며, 최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준을 형성하고 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 중복 사건이라는 점과 토지거래계약 허가구역이라는 점은 사전에 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

10. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 19층의 로열층에 해당하여 채광 및 조망이 우수할 것으로 예상됩니다.

* 래미안 브랜드 아파트로서 일반적인 선호도가 높습니다.

* 인근 공원 등 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준입니다.

11. 예상 입찰가

현재 파악된 시세 및 감정가를 고려할 때, 본건 아파트의 적정 입찰가는 780,000,000원에서 820,000,000원 사이로 예상됩니다. 입찰 시에는 최근 경매 동향 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.