나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35516 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 330 거창빌라 가동 3층3호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강본동 행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통 시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

라멘조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 3호로서, 외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 다지 구(소음대책지역 제3종구역 다지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 상대보호구역(고리울초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파 트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

1) 본건은 공부상 3층 3호로 되어있으나 외부표기 '303'임. 2) 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상의 전유부분인 대피소 4.0011㎡의 경우 집합건축물 대장(전유부)상 공용부분으로 표기되어 있는 바 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 대피소 4.0011㎡는 등기사항전부증명서상 전유부분로 등재되어 있으나 집합건축물대장상 공용부분으로 등재됨
2. 외벽에 '303'로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35516 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 330 거창빌라 가동 3층3호

용도: 다세대주택

감정가: 136,000,000원

토지면적: 37.46㎡ (약 11.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.16㎡ (약 11.54평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

본 건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치하며, 주변으로는 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. '고강본동 행정복지센터' 남측 인근에 자리하고 있어 행정 편의시설 접근성이 양호합니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 주변 환경은 주거 지역으로서 일반적인 수준으로 평가됩니다. 다만, 본건은 소음대책지역(제3종구역 나지구, 다지구) 및 항공표면(진입표면구역)에 포함되어 있어 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정(2025타경35516)으로, 접수일자는 2025년 12월 29일입니다.

등기부등본상 확인된 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (접수일자: 2006-12-29, 2010-03-31, 2022-06-17)

* 주택임차권 (권리자: 한국토지주택공사, 권리금액: 128,250,000원, 접수일자: 2024-08-20, 말소예정)

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 128,250,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-29

* 확정일자: 2022-05-13

* 배당신고일자: 2024-08-20

* 대항력: 없음

* 비고: 물건명세서상 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 권리로 판단됩니다. 등기부상 '말소'로 기재되어 있으며, 말소기준권리보다 후순위입니다. 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

* 강제경매 (채권자: 서울보증보험, 권리금액: 133,657,582원, 접수일자: 2025-12-29, 말소기준권리)

상기 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 임차권 및 기타 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 건은 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다. 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 거래된 57.21㎡(약 17.31평) 주택은 155,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 895만원).

* 2026년 7월 거래된 28.34㎡(약 8.57평) 주택은 70,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 817만원).

* 2026년 7월 거래된 37.26㎡(약 11.27평) 주택은 89,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 790만원).

본 건의 감정가는 136,000,000원이며, 면적은 38.16㎡(약 11.54평)입니다. 이를 평당 감정가로 환산하면 약 1178만원으로, 최근 실거래가 대비 높은 수준입니다. 따라서 시세 대비 적정 입찰가 산정에 신중할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 '고강본동 행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 주거 지역 내에 있어 주변에 다수의 다세대주택 및 소규모 아파트가 밀집해 있습니다. 또한, '고리울초등학교'가 인근에 있어 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있습니다. 다만, 항공 소음 대책 지역에 포함되어 있어 소음 관련 불편이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건은 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 해당 구역 내 토지 거래 시에는 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 하며, 일반 개인 투자자는 허가 요건을 충족하지 못할 경우 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

* 대피소 면적 공부상 차이: 등기사항전부증명서상 전유부분으로 등재된 대피소 4.0011㎡가 집합건축물대장상 공용부분으로 등재되어 있어, 소유권 및 이용 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

* 외부 표기 오류: 건물 외벽에 '303'으로 표기되어 있으나, 공부상으로는 3층 3호로 되어 있어 혼동의 여지가 있습니다.

* SGI 인수조건 변경: SGI 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 구체적인 내용 및 영향에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 소음 대책 지역: 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 그러나 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 편이며, 토지거래허가구역이라는 점은 투자 결정에 있어 중요한 고려 사항입니다. 대피소 면적의 공부상 차이와 항공 소음 지역 편입 등은 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 함께 해당 지역의 토지거래허가 구역 해제 시점 및 규제 완화 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 권리 승계 관련 부담이 적습니다.

* 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 향후 지역 개발 및 토지거래허가구역 해제 시 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 136,000,000원이나, 최근 인근 유사 물건의 실거래가를 고려할 때 감정가 대비 다소 높은 수준으로 보입니다. 가장 유사한 면적(37.26㎡)의 주택이 89,000,000원(평당 약 790만원)에 거래된 점을 감안할 때, 본 건(38.16㎡)의 적정 시세 범위를 85,000,000원에서 105,000,000원 사이로 예상해 볼 수 있습니다.

특히, 토지거래허가구역 지정이 해제되거나 규제가 완화될 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 잠재적 리스크 요인과 시세 동향을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 95,000,000원 수준에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.