나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35435 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 527 케이씨씨엠파이어타워 5층 비505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 "심곡고가교" 서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성된 노선 상업지대에 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 "부천역"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 제5층 제비505호로서, (사용승인일: 2006.10.11) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 석재붙임 마감 등. 창호: PVC창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(폐문부재로 내부확인은 못함)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 남측으로 광대로, 북측 및 동측으로 소로, 서측으로 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

사건번호: 부천지원 2025타경35435 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 527 케이씨씨엠파이어타워 5층 비505호

건물명: 케이씨씨엠파이어타워

용도: 오피스텔

준공일자: 2006년 10월 11일 (사용승인일 기준)

총 층수: 26층

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 10.12㎡ (약 3.06평)

토지지분: 10.12㎡ (약 3.06평)

건물면적: 71.61㎡ (약 21.66평)

건물지분: 71.61㎡ (약 21.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 224,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단

1.4. 권리분석 개요

말소기준권리: 2012년 5월 10일자 삼성화재해상보험주식회사 근저당권

인수되는 권리: 없음 (매각으로 인한 말소 대상)

총 인수 보증금: 0원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 "심곡고가교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 노선 상업지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 환경

인근에 버스정류장이 소재하며, 지하철 1호선 "부천역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

차량 접근성 또한 양호합니다.

2.3. 도로 접근성

본건 토지는 남측으로 광대로, 북측 및 동측으로 소로, 서측으로 세로에 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 건물 상세 정보

3.1. 건물 구조 및 이용 현황

건축구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 6층, 지상 26층

본건 위치: 지상 5층 제비505호

이용 상태: 오피스텔로 이용 중이나, 폐문부재로 내부 확인은 불가능합니다.

3.2. 사용 승인일

2006년 10월 11일

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2012년 5월 10일에 접수된 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

4.2. 등기부 현황 및 소멸 여부

말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 이후 등기된 다수의 가압류, 압류, 근저당 등의 권리들은 경매 절차를 통해 대부분 말소될 예정입니다.

마지막으로 접수된 권리는 2025년 12월 22일자 근로복지공단의 강제경매개시결정 (갑22)이며, 본 경매의 개시입니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 현재 등기부 요약상 지상권 등기는 확인되지 않습니다.

4.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-06

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 임차인: 한

보증금: 5,000,000원

차임: 850,000원

전입일자: 2024-08-27

확정일자: 2024-08-27

배당신고일자: 2026-03-10

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 임차인이 배당 신고하였으므로 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

4.4. 총 인수 보증금

상기 임차인 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

5. 상권 및 시세 분석

5.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 심곡본동 일대는 지하철 부천역을 중심으로 한 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 기대됩니다.

5.2. 최근 매매 사례 분석

* 2026년 4월 10일: 74.44㎡ (12층) - 210,000,000원 (약 282만원/㎡)

* 2026년 5월 8일: 71.61㎡ (3층) - 190,000,000원 (약 265만원/㎡)

* 2026년 5월 4일: 71.02㎡ (13층) - 210,000,000원 (약 296만원/㎡)

5.3. 시세 비교

본건의 건물 면적(71.61㎡)과 유사한 최근 거래 사례들을 볼 때, 현재 시세는 190,000,000원에서 210,000,000원 수준으로 파악됩니다.

감정가 224,000,000원은 최근 거래가보다 다소 높은 수준입니다.

6. 생활 정보

6.1. 편의 시설

반경 내 지하철 1호선 부천역 및 다수의 버스 노선이 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

주변에 상업시설, 금융기관, 병원 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

6.2. 지역 특성

부천역세권 지역으로 유동인구가 많으며, 오피스텔 등 주거 및 업무 복합 시설이 활성화된 지역입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 미확인 내부 상태

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부를 확인할 수 없었습니다. 내부 상태에 따라 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있으므로, 내부 확인이 필수적입니다.

7.2. 토지거래허가구역 관련 사항

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

외국인 등 토지거래허가구역으로 분류되어 있으며, 대상 물건으로 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등이 명시되어 있습니다. 오피스텔의 경우 직접적인 허가 대상은 아니나, 취득 시점에 관련 법규 및 지자체 확인을 통해 정확한 허가 필요 여부를 재확인하는 것이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 역세권 오피스텔로 입지가 우수합니다.

* 경매 절차상 대부분의 기존 권리가 말소되어 명확한 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 인수할 임차인 보증금이 없어 추가적인 재정 부담이 없습니다.

* 최근 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되어 있어, 합리적인 입찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 종합 의견

본건은 부천역 인근의 역세권 오피스텔로서 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 소유권 확보에 용이하며, 인수할 보증금도 없습니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 되지 않아 물건의 정확한 상태 파악이 어려운 점과 토지거래허가구역 지정 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다. 현재 감정가가 시세보다 다소 높게 형성된 점을 감안할 때, 신중하고 전략적인 입찰가를 산정하여 접근하는 것이 중요합니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 224,000,000원

최근 시세 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

인수 보증금: 0원

상기 분석 결과를 종합할 때, 합리적인 투자 수익을 확보하기 위한 예상 입찰가는 감정가의 85~90% 수준, 즉 약 190,000,000원에서 205,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 특히, 내부 상태 확인 후 수리비 등을 감안하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.