나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65267 [1] 경기도 파주시 상지석동 987-17 라임캐슬 101동 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정역(경의중앙선)" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 운정역(경의중앙선)이 소재하는바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 공동주택 건 내 제4층 제404호로서, (사용승인:2017.07.10) 외벽: 드라이비트 및 타일 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 신호정가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.03.19.자 인수 조건변경확약서를 제출함.
2. 복층구조임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 상지석동 987-17번지에 소재한 라임캐슬 101동 4층 404호 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경65267 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 256,000,000원입니다.

토지면적은 46.31㎡ (약 13.99평)이며, 건물면적은 38.81㎡ (약 11.74평)입니다. 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

건축물 현황에 따르면, 해당 건물은 2017년 7월 10일 사용승인되었으며, 철근콘크리트 경사지붕 구조의 공동주택입니다. 본 물건은 복층 구조로 되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 상지석동에 위치하며, 주위에는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

대중교통 이용 시에는 인근 버스정류장과 경의중앙선 운정역을 이용할 수 있어 교통 여건은 보통 수준입니다. 차량 접근도 가능합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부상 말소기준권리는 2025년 12월 29일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑6)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

주요 권리 분석 사항으로, 2024년 5월 30일 접수된 신호정 씨의 주택임차권(을3)이 말소기준권리보다 앞서 존재하나, 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차인 신호정 씨로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건 변경 확약서를 제출하였습니다 [cite: user data].

이에 따라 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악되며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 등기(갑4, 갑5) 및 주택임차권(을3) 등이 존재하였으나, 강제경매(갑6)가 말소기준권리가 되어 해당 권리들은 소멸될 예정입니다 [cite: user data].

전체 등기부채권 총액은 265,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 상지석동 일대는 주거 단지를 중심으로 형성되어 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

경의중앙선 운정역 인근 지역으로, 역세권 주변의 상업 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

대규모 상업 지구보다는 주거 지역에 특화된 상권으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 사용승인일 2017년 7월 10일의 비교적 신축급 건물입니다.

철근콘크리트 구조로 건축되었으며, 내부적으로는 복층 구조로 이루어져 있어 공간 활용도가 높을 것으로 예상됩니다.

기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주변으로는 주거시설이 밀집해 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 편리할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 해당 물건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone)에 속하며, 가축사육제한구역, 건축법상 도로 관련 규제, 그리고 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)에 해당합니다 [cite: user data].

따라서 본 경매 물건 취득 시, 토지거래허가구역 내 거래에 따른 허가 절차가 필요할 수 있으며, 이는 매수인이 부담해야 할 추가 절차 및 기간이 발생할 수 있습니다.

임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 명확한 임차인 현황 및 인수 조건 변경 확약서 제출로 인해 대항력 있는 임차인으로 인한 부담은 없는 것으로 판단됩니다 [cite: user data].

1.6. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 운정역 인근에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물이며 복층 구조를 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 기대됩니다.

가장 큰 장점은 임차인과의 권리관계 정리로 인해 '인수 보증금 0원'으로 낙찰받을 수 있다는 점입니다 [cite: user data]. 이는 낙찰자가 임대차 보증금 반환 의무를 승계하지 않아도 됨을 의미합니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 점은 매수 절차상 유의해야 할 부분입니다.

감정가는 256,000,000원이나, 주변 시세 및 최근 매매 사례를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

0원 인수 보증금: 임차인 관련 권리 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

복층 구조: 공간 활용도가 높아 실거주자 및 투자자에게 매력적인 요소입니다.

신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

운정역 인근: 교통 편의성과 주변 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 비슷한 면적대의 다세대 주택 거래 가격은 다음과 같습니다.

52. 165㎡ 면적의 주택이 195,000,000원에 거래되었으며 (2026년 5월), 52.222㎡ 면적의 주택은 170,000,000원에 거래되었습니다 (2026년 5월). 68.37㎡ 면적의 주택은 365,000,000원에 거래되었습니다 (2026년 5월).

본 건의 전용면적은 38.81㎡ (약 11.74평)으로, 비교 사례 중 가장 작은 면적입니다.

최근 거래 사례에서 52.222㎡ 면적이 170,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건은 면적 대비 단가가 더 높을 수 있습니다.

또한, 본 건은 복층 구조라는 장점이 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 면적(38.81㎡)과 복층 구조의 가치를 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정하면, 대략 160,000,000원에서 190,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

감정가(256,000,000원) 대비로는 낮은 수준이지만, 최근 시장 가격과의 괴리를 반영한 보수적인 접근입니다.

초기 입찰가 제안: 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.