나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65255 [1] 경기도 파주시 야당동 185-4 운정클라우드케이 에이동 1,2,3,4층에이01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 "야당역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 경의중앙선 "야당역"이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 제1,2,3,4층 제에이01호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다. (구체적인 내역은 후첨 "내부구조도" 참조하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비(태양광설비) 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽의 공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(16미터위임(2022.01.25 ))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가 구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로일부포함)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 이중일)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.01.19.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경65255 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 185-4 운정클라우드케이 에이동 1,2,3,4층 에이01호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

준공일: 2012년 (건축물대장상)

주요 특징: 본건은 '운정클라우드K' 단지 내 에이동 에이01호에 해당합니다. 공급 정보 상 1,2,3,4층에 걸쳐 있는 것으로 표기되었으나, 건물면적이 43.95㎡로 작아 실제 이용은 단층일 가능성이 높으며, 내부구조도 확인이 필요합니다.

1.2. 면적

토지면적: 103.07㎡ (약 31.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.95㎡ (약 13.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 최저입찰가

감정가: 321,000,000원

최저입찰가: (별도 명시되지 않았으나, 통상 감정가를 기준으로 유찰될 수 있습니다.)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 "야당역" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통

단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽의 공로와 연결되어 차량의 진출입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 있고, 경의중앙선 "야당역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 지역 분석

본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone)에 속합니다.

또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률상 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호법상 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 요건 확인이 필요합니다. (2026년 8월 25일까지)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부등본상 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 관계가 존재했습니다.

총 등기부채권 금액은 339,685,424원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-04, 대항력 없음.

* 임차인: 원 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-04, 대항력 없음.

* 임차인: 이 (주택도시보증공사, 양도 전: 주택임차권자 이중일), 보증금 315,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-01, 확정일자 2022-02-23, 배당신고일자 2024-04-09, 대항력 없음.

신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서(2026.01.19.)를 제출하였습니다. 이에 따라 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 임차보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 파주시 압류 (2023.02.09. 접수)입니다.

3.4. 인수/소멸 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다. 일반적으로 매각으로 모든 권리가 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건 주변 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼합된 주거 지역으로, 상업 시설 이용은 보통 수준입니다.

4.2. 임대/매매 시세

최근 주변 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 8일: 47.51㎡, 165,000,000원 (평당 약 3,473,144원)

* 2026년 5월 7일: 76.71㎡, 220,000,000원 (평당 약 2,867,944원)

* 2026년 5월 5일: 63.87㎡, 225,000,000원 (평당 약 3,522,937원)

본건의 건물면적(43.95㎡)을 고려할 때, 주변 시세는 평당 약 280만원 ~ 350만원 수준으로 형성되어 있으며, 이를 적용하면 약 1억 4천만원 ~ 1억 5천만원 수준으로 추정됩니다.

감정가(321,000,000원)와 최근 실거래가 사이에 상당한 차이가 존재하여, 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

경의중앙선 야당역 역세권에 위치하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 근린생활시설을 통한 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

5.2. 교육시설

(제공된 정보 없음. 주변 지도 검색 필요)

5.3. 의료시설

(제공된 정보 없음. 주변 지도 검색 필요)

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (추가적인 현장 조사를 통해 상세 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 대항력 포기 및 임차권 등기 말소에 동의함에 따라 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다. 그러나 혹시 모를 법적 분쟁 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

본건은 토지거래허가구역으로, 매수자는 사전에 허가 요건을 확인하고 관련 절차를 이행해야 합니다.

6.2. 시장 리스크

감정가와 최근 실거래가 간의 현저한 차이는 향후 가격 변동 가능성을 시사합니다. 시장 상황 변동에 따른 가격 하락 위험에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

6.3. 기타 리스크

건물 면적(43.95㎡) 대비 1,2,3,4층에 걸쳐 있다는 정보는 실제 이용 방식에 대한 추가 확인이 필요하며, 이로 인한 활용성 및 가치 평가에 대한 검토가 필요합니다.

임대 관계가 미상으로, 낙찰 후 임대차 관계가 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

HUG가 신청 채권자이며, 임차인의 대항력 포기 및 임차권 말소 동의서가 제출되어 권리 관계가 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

경의중앙선 야당역을 이용한 역세권 입지로 교통 접근성이 우수합니다.

시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 및 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 권리 관계의 불확실성이 해소되었고 편리한 교통망을 갖춘 입지를 특징으로 합니다.

다만, 감정가와 실제 시장 가격 사이의 큰 격차는 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 철저한 시세 조사와 현장 방문을 통한 정확한 가치 평가가 필수적입니다.

적정 수준 이하의 가격으로 낙찰받는다면, 잠재적인 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 감정가와 최근 시장 시세를 종합적으로 고려하여 산정합니다.

최근 주변 다세대주택 매매 시세(평당 약 280만원 ~ 350만원)를 기준으로 본건 건물 면적(43.95㎡)에 적용 시, 예상 시장 가치는 약 1억 4천만원 ~ 1억 5천만원 수준입니다.

감정가 321,000,000원 대비 상당한 할인율을 적용하고, 보수적인 투자 관점에서 180,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 낙찰 가능성을 높이기 위한 전략적 제안이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 강도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.