나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65235 [1] 경기도 파주시 목동동 101 산내마을11단지 현대아이파크아파트 1102동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 경기도 파주시 목동동 소재 "산내초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경량철골조 경사지붕 지상18층 건물내 제12층 제1203호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

개별 난방설비, 위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

목동동 101 :제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구.)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2018.10.10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건 아파트에 대한 내부구조는 폐문부재에 따른 출입불가로 인하여 집합건축물대장상의 등재사항 및 현황도면과 표준적인 이용상황 등을 종합적으로 고려하여 표기하였음.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 문세영)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.07.09.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 고양지원 2025타경65235 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건정보

소재지: 경기도 파주시 목동동 101 산내마을11단지 현대아이파크아파트 1102동 12층1203호

건물명: 산내마을11단지 현대아이파크

용도: 아파트

건축년도: 2002년 10월 31일 사용승인

동/호수: 1102동 12층 1203호

1.3. 면적

토지면적: 72.66㎡ (약 22.0평)

건물면적: 111.36㎡ (약 33.7평)

토지지분: 72.6591㎡

건물지분: 111.3595㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격정보

감정가: 441,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 목동동 소재 "산내초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대단위 아파트 단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 건물구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트벽식구조의 지상 18층 건물 중 12층 1203호 아파트로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로가 개설되어 외곽 공도와 연계됩니다.

관련 도시계획으로는 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 특정 주택에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 아파트 매매 시에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 09월 29일 접수된 서대문세무서장의 압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 주택임차권 (문세영): 을구 14번 권리로, 2017년 6월 9일 전입, 2021년 4월 19일 확정일자를 받았습니다. 보증금은 365,000,000원이며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후의 권리들(압류, 강제경매, 가압류 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 1: 문세영 (주택도시보증공사)

보증금: 365,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-06-09

확정일자: 2021-04-19

대항력: 있음

특이사항: 등기부상 '인수'로 명시되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 임차인 2: 박연경

보증금: 30,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자: 2024-05-27

확정일자: 2024-05-02

대항력: 있음

특이사항: 해당 임차인의 보증금 및 차임은 현 시점에서 배당을 통해 변제받을 예정이며, 배당 신고일자는 2026년 3월 5일입니다.

인수 보증금 합계: 0원 (※ 상기 '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 물건명세서 참고사항의 '을구 14번 임차권등기... 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음' 문구와 상이할 수 있으므로, 실제 인수 여부 및 금액은 반드시 추가 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건이 소재한 지역은 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 단지 내 및 주변에 다양한 종류의 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 혐오시설 정보

주변 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 신도시 개발 지역으로, 전반적으로 주거 환경이 비교적 양호하게 조성되어 있는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 북동측 인근에 산내초등학교가 위치하며, 동패중학교, 운정고등학교 등 다른 교육시설 또한 인접해 있어 자녀 교육 환경으로 양호합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 상가 및 주변의 다양한 근린생활시설, 마트, 병원 등을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 주거 단지 정보

단지는 총 10개 동, 596세대로 구성되어 있으며, 최고 18층으로 이루어져 있습니다.

총 879대의 주차 공간을 확보하고 있습니다 (지하 554대, 지상 325대).

아파트 사용승인일은 2002년 10월 31일이며, 관리사무소 연락처는 031-949-5867입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

문세영 임차인의 경우, 3억 6천5백만원의 보증금을 가지고 대항력이 있으며 등기부상 '인수'로 명시되어 있어, 경매 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다. 또한, 박연경 임차인 역시 대항력이 있는 상태입니다. 이 두 임차인으로 인한 추가적인 인수 금액 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 내부 확인 제약

폐문부재로 인해 내부 구조 확인이 불가하여, 집합건축물대장 및 표준적인 이용 상황을 바탕으로 기재되었습니다. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 제한

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 점은 일반적인 아파트 매매에 큰 제약을 주지는 않으나, 관련 규정을 재확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 입지 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 리스크는 3억 6천5백만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인 문세영의 존재입니다. 등기부상 '인수'로 기재되어 있어, 경매 절차에서 해당 금액이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이러한 권리관계를 명확히 파악하지 않고 입찰에 참여할 경우 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서, 입찰 전 반드시 문세영 임차인의 보증금 회수 가능성 및 최종 인수 여부를 철저히 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트로서 비교적 안정적인 수요층 확보 가능성이 있습니다.

* 최근 거래된 유사 면적의 아파트 매매 가격을 고려할 때, 시세 대비 저평가된 경우 투자 차익을 기대할 수 있습니다.

* (단, 위에 명시된 대항력 있는 임차인 관련 리스크를 해소한다는 전제 하에)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 전용면적 111.36㎡ (약 33.7평)의 6층 아파트가 2026년 5월 8일 388,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 같은 면적의 14층 아파트가 2026년 4월 6일 전월세 거래(보증금 300,000,000원)가 있었습니다. 본건은 12층으로, 6층보다는 높은 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

참고로, 170.93㎡ (약 51.7평)의 12층이 600,000,000원에, 84.98㎡ (약 25.7평)의 12층이 310,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이를 종합해 볼 때, 본건 111.36㎡ (약 33.7평) 12층의 현 시세는 약 400,000,000원에서 480,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가는 441,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

대항력 있는 임차인 문세영의 보증금 365,000,000원이 인수될 경우, 이는 매수인의 실질적인 추가 부담이 될 수 있습니다. 인수 보증금 총액이 0원으로 기재된 부분은 임차인 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제될 가능성을 시사하지만, '을구 14번 임차권등기... 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음'이라는 명시적인 문구를 간과할 수 없습니다.

따라서, 인수 가능성을 보수적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 만약 임차인 보증금 365,000,000원이 매수인이 부담해야 할 경우, 본건의 경매 참여는 신중해야 합니다.

만약 임차인 보증금이 배당을 통해 전액 변제된다고 가정하고, 최근 시세 및 감정가를 고려하여 보수적인 관점에서 접근한다면, 권장 입찰가 범위는 다음과 같습니다.

권장 입찰가: 420,000,000원 ~ 450,000,000원

※ 위 예상 입찰가는 일반적인 시세 및 감정가, 그리고 제공된 정보를 바탕으로 산정된 것이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 등 권리 관계의 최종 확인 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 해당 리스크를 철저히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.