나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514966 [1] 인천광역시 서구 당하동 1084-7 백산아르빌3차 가동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서감정 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '백석초등학교' 남동측 인근에 위치하며 부근은 아파 트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천2호선 독정역)이 소재 합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 중 3층 303호로서, 외벽: 미장석재·미장타일 및 치장벽돌 마감 등. 창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'다세대주택' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스설비에 의한 개별난방설비를 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지를 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 로폭 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025 -03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장 관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래허가구 역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514966 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1084-7 백산아르빌3차 가동 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 146,000,000원

토지면적: 27.92㎡ (약 8.45평)

건물면적: 47.61㎡ (약 14.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

건축년도: 2011년

총층수: 5층 중 3층

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '백석초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천2호선 독정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태

남서측으로 로폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(당하지구), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 주택용도 취득에 한정됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

매각물건 명세서 상 인수되는 권리는 없습니다.

말소기준권리: 2025-05-12 인천광역시 서구(세무1과-6 381) 압류

말소 예정 권리:

* 주택임차권 (김부현, 보증금 138,000,000원, 전입 2021-08-27, 확정 2021-07-09)

등기부등본 상 말소 기재되어 있으나, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부등본 요약

* 소유권보존 (2011-02-18)

* 소유권이전 (2011-02-22)

* 소유권이전 (2021-09-29)

* 주택임차권 (을6, 138,000,000원, 말소 기재, HUG 동의)

* 압류 (갑4, 말소기준권리)

* 강제경매 (갑5, 주택도시보증공사, 138,000,000원, 말소 기재)

채권 총액: 138,000,000원

1.4. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집지역에 위치하며, 주변에 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 상권으로서의 기능을 갖추고 있습니다.

인천2호선 독정역이 인근에 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

백석초등학교가 인접하여 학군 관련 수요도 예상됩니다.

1.5. 생활정보

건축물 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 3층 303호입니다.

외벽은 미장석재, 미장타일, 치장벽돌 마감이며, 창호는 하이샷시 창호입니다.

이용상태

현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역 (외국인 주택 취득 시): 국내 거주자에게는 해당 사항이 없습니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경 관련 세부 내용은 추가 확인이 필요하며, 이는 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에서 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 서구 당하동에 위치한 다세대주택으로, 역세권 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다.

건축년도가 2011년으로 비교적 신축이며, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

권리관계 상 인수되는 채무는 없으며, 임차인의 보증금도 HUG의 동의 하에 소멸될 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태에서 소유권을 이전받을 수 있습니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수사항이 있어 해당 부분에 대한 면밀한 사전 조사와 확인이 필수적입니다. '토지거래허가구역' 지정은 내국인에게는 문제가 되지 않습니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지 (인천2호선 독정역 인근)

* 비교적 신축 건물 (2011년 준공)

* 인수되는 권리 및 임차 보증금 없음 (HUG 동의 조건)

* 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정될 가능성 존재

1.9. 예상 입찰가

감정가는 146,000,000원이며, 주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건 건물면적(47.61㎡) 기준으로 평당 약 420만원 ~ 510만원 수준의 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

이는 감정가 대비 상당히 높은 수준입니다.

따라서, 감정가(307만원/㎡)는 시세 대비 낮게 평가되었다고 판단됩니다.

'HUG 인수조건 변경'과 같은 특수 사항을 고려하여, 보수적으로 접근하되 시세와의 격차를 감안할 때, 약 160,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

전략적인 입찰을 위해서는 해당 가격대 내에서 우선적으로 접근하며, 유찰 시 재감정가 또는 시세 변동을 주시하는 것이 좋습니다.

예상 목표 입찰가: 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.