나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514904 [1] 인천광역시 남동구 간석동 78-5 프라임뷰 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석여자중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간석오거리역(인천지하철1호선) 이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제5층 제503호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 6미터 내외, 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

간석동 78-5, 78-6 동일 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지 원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부 교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가 구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금205,000,000원 범 위 : 제5층 제503호 42.87㎡ 전부 임대차계약일자 : 2020년11월28일 주민등록일자 : 2021년1월6일 점유개시일자 : 2021년1월6일 확정일자 : 2020년12월1일 임차권자 : 박**

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행하는 2025타경514904 사건에 대한 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 남동구 간석동 78-5 프라임뷰 5층 503호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 157,000,000원이며, 토지 면적은 27.89㎡ (약 8.44평), 건물 면적은 42.87㎡ (약 12.98평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

건축물대장상 건물 사용승인일은 2018년 06월 04일로 비교적 신축에 해당합니다.

1.1. 입지조건

주위 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석여자중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 인천지하철 1호선 간석오거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 필지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 내국인에게는 해당되지 않습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리는 2022년 11월 24일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 가압류(채권액 1,070,000,000원)입니다.

소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 접수된 모든 권리(갑구, 을구의 후순위 권리)는 낙찰로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기"가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었으므로, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황

* 임차인: 박 (개인정보 보호를 위해 성함 일부 마스킹 처리)

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 1월 6일

* 확정일자: 2020년 12월 1일

* 배당신고일자: 2023년 3월 2일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 주택도시보증공사(HUG)의 보증 대상이며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보를 바탕으로 분석한 결과(2026년 3월 기준), 인근 다세대 주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 64.73㎡(약 19.6평) 규모, 2014년 준공 건물(풍경채) 3층: 173,000,000원 (약 880만원/평)

* 47.56㎡(약 14.4평) 규모, 1987년 준공 건물(동아주택) 1층: 120,000,000원 (약 830만원/평)

* 34.65㎡(약 10.5평) 규모, 1991년 준공 건물(목화빌라) 2층: 55,000,000원 (약 520만원/평)

본건(42.87㎡, 약 13평, 2018년 준공)은 연식이 신축에 가까우며, 면적은 중간 정도에 해당합니다.

주변 신축에 가까운 다세대 주택의 시세를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 평당 약 900만원 ~ 1,000만원 수준으로 예상할 수 있습니다.

이를 평수로 환산하면 대략 117,000,000원 ~ 130,000,000원 범위로 추정됩니다.

본건의 감정가 157,000,000원(약 1,200만원/평)은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

간석여자중학교 인근 주거지역에 위치하여 편의시설 이용이 용이합니다. 각종 근린생활시설이 산재해 있습니다.

교육시설

간석여자중학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. (교육환경 보호에 관한 법률 상 상대보호구역 해당)

교통

인천지하철 1호선 간석오거리역 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

주변 환경

전반적으로 주거 지역의 특성을 띠고 있어 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경

본건은 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG가 채권을 인수하거나 관련 절차가 진행되었음을 시사하며, 경매 참여 전 HUG 측과 정확한 인수 조건을 재확인할 필요가 있습니다. 다만, 권리분석상 인수할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

토지 이용 계획

일부 토지 거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인에게 적용되는 사항으로 내국인에게는 영향이 없습니다.

감정가 대비 시세

감정가가 최근 실거래가 시세보다 높게 평가되어 있어, 입찰 시 합리적인 가격 산정이 중요합니다.

혐오시설 유무

제공된 정보와 주변 환경을 종합적으로 고려할 때, 본건 소재지 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 2018년에 건축되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 간석오거리역 이용이 편리한 입지 조건과 함께, 권리 관계상 인수할 임차보증금이 없어 투자 부담이 적다는 장점이 있습니다.

그러나 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점과 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 건축 연도 2018년으로 비교적 신축에 가까워 건물 하자 발생 가능성이 낮음.

* 인천지하철 1호선 간석오거리역 인근으로 교통이 편리함.

* 인수할 임차보증금이 없어 권리 관계가 명확함.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 생활 환경 확보.

1.8. 예상 입찰가

본건 건물 면적은 42.87㎡ (약 13평)입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대 주택은 평당 약 830만원 ~ 880만원 수준에서 거래되었습니다.

신축(2018년)에 가까운 건물임을 감안하면, 본건의 시장 가치는 평당 약 900만원 ~ 1,000만원 수준으로 예상됩니다.

이를 13평에 적용 시, 대략 117,000,000원 ~ 130,000,000원 범위의 시장 가격으로 추정할 수 있습니다.

감정가 157,000,000원 대비 합리적인 투자를 위해, 예상 입찰가 범위를 125,000,000원 ~ 135,000,000원 으로 제안합니다.

이 가격대는 주변 시세 범위를 고려하고, 감정가 대비 적정 수준을 유지하면서 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있는 수준입니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 분석이며, 실제 경매 참여 시에는 현장 답사, 권리관계 최종 확인, 경쟁 입찰자 수 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.