나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514994 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1132-19 신한데뷰오피스텔 12층1220호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2005.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동에 소재하는 "예술회관역" 북동측에 소재하며 인근에 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 중 제12층 제1220호건으로서, 외벽 : 인조석 붙임 마감등, 내벽 : 벽지도배 마감 등, 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

오피스텔로이용중임.

설비내역

급·배수 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지인 사다리형의 토지로 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측, 남측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514994 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1132-19 신한데뷰오피스텔 12층1220호

* 용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

* 건물면적: 33.52㎡ (약 10.14평)

* 토지면적: 5.78㎡ (약 1.75평, 토지 지분)

* 감정가: 96,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건축년도: 2005년

* 총 층수: 15층 / 해당 층수: 12층

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치하며, 지하철 '예술회관역' 북동측에 자리하고 있습니다.

* 인근에 다수의 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 함께 발달한 지역입니다.

* 주변 주위 환경은 일반적인 상업지역의 특성을 보입니다.

1.1. 1.교통 및 도로

* 본건 인근에 버스정류장 및 지하철역(예술회관역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 북측, 남측 및 동측으로 포장도로에 접해 있어 차량 접근성 또한 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 4월 13일 접수된 을구 1번 근저당권 (채권자: 유경화, 채권 최고액: 130,000,000원)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 ), 보증금: 95,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 1일, 확정일자: 2022년 7월 4일

* 배당신고일자: 2024년 7월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 채권자가 주택도시보증공사이며, 보증금이 전액 보증보험으로 처리되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부 요약

* 총 권리채권액 합계: 225,000,000원 (근저당 130,000,000원 + 강제경매 95,000,000원)

* 특이사항: 을구 2번 주택임차권등기(김지연, 95,000,000원)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 구월동 일대는 인천의 주요 상업지구 중 하나로, 오피스텔 및 상가 밀집 지역입니다.

* 예술회관역을 중심으로 교통 및 상업 인프라가 잘 갖추어져 있어 유동인구가 풍부합니다.

* 일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 업종의 근린생활시설이 발달해 있습니다.

1.3. 1.잠재적 임대수요

* 소형 오피스텔로서 1인 가구 및 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 예술회관역 인근의 직장인 및 지역 내 상주 인구를 주요 임차 대상으로 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 인근에 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 구체적인 편의시설 및 교육시설 정보는 별도 조사가 필요하나, 일반 상업지구 내에 있어 기본적인 생활 인프라는 잘 갖추어진 편입니다.

* 주변에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 제공된 정보에 'HUG 인수조건 변경', '특수물건정보: HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 반복적으로 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(채권자 겸 임차인)의 특수한 처리 방식이나 조건이 있을 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 HUG의 정확한 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다. 현재 권리분석상 인수되는 보증금은 없으나, 추가적인 행정 절차나 협의가 필요할 수 있습니다.

* 감정가와 실거래가 괴리: 본건의 감정가는 96,000,000원이나, 최근 2026년 2월~3월 사이에 이루어진 유사 면적(33.52㎡) 오피스텔 실거래가는 60,500,000원 ~ 65,000,000원 수준으로 확인됩니다. 감정평가 시점과 현재 시세 간의 차이가 커, 실거래가에 기반한 정확한 시세 판단이 필요합니다.

* 건물 노후도: 2005년 준공된 건물로, 약 20년 정도 경과하여 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 예술회관역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 우수합니다. 권리분석상 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없으나, HUG 인수조건 변경이라는 특수사항에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 소형 오피스텔: 예술회관역 초역세권에 위치하여 임대 및 실거주 수요 확보에 유리합니다.

* 실거래가 기반 투자 기회: 최근 실거래가보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 또는 높은 임대수익률을 기대할 수 있습니다. (단, HUG 관련 특이사항 면밀히 검토 필요)

* 소액 투자 가능성: 비교적 낮은 금액으로 투자가 가능하여 투자 진입 장벽이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 2026년 2~3월에 거래된 동일 건물 33.52㎡ 면적대의 실거래가는 60,500,000원 ~ 65,000,000원입니다.

감정가는 96,000,000원으로, 시세와 괴리가 있습니다.

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항과 임차인의 대항력이 없는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

최근 실거래가 하단인 6,050만원을 기준으로, 본건의 입지 및 향후 관리 가능성을 감안하여 5,800만원 ~ 6,300만원 사이의 입찰가를 제안합니다.

최종 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수를 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.