나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515004 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-33 스카이스테이트 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "인천남중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 "제물포역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 제6층 제605호로서, (사용승인일 : 2017.10.25.) 외벽 : 석재 뭍임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중 입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기, 주차시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)~(7)은 일단의 건부지로 이용중이며, 일단으로 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약30미터 내외, 남측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(6) : 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20),중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 기호(7) : 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20),중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경515004 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-33 스카이스테이트 6층605호

용도: 오피스텔 (이용상태 기준)

감정가: 211,000,000원

토지면적: 12.37㎡ (약 3.74평)

토지지분: 12.37㎡ (약 3.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 70.38㎡ (약 21.29평) (전용면적 기준. 분양면적 정보는 제공되지 않음.)

건물지분: 70.38㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주)

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 해당 사항 없음

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, 북동측 인근에 인천남중학교가 소재합니다. 주변으로는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 지하철 1호선 제물포역 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박재현)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-27

* 확정일자: 2022-08-25

* 배당신고일자: 2024-10-17

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 집합건물 등기부 요약

* 을구 3번 권리: 주택임차권, 권리자: 박재현, 권리금액: 220,000,000원. 전입일자: 2022-09-27, 확정일자: 2022-08-25. (등기부상 말소 처리되어 있으나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되어 주의 요함)

* 갑구 3번 권리: 강제경매, 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 220,000,000원. (말소기준권리)

* 권리 분석 종합

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있으며, 임차인 박재현의 보증금 220,000,000원에 대한 대항력은 없습니다.

* 총 인수 보증금은 0원입니다. 이는 임차인이 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금이 없음을 의미합니다.

* 다만, 을구 3번 주택임차권등기가 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있으나, 이는 HUG의 말소 동의 확약서 제출을 전제로 한 것으로 보입니다. 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합지역입니다. 인근에 상업 시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대형 상업 시설보다는 소규모 점포 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 제물포역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 교육: 인천남중학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 주위 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 차량 이용 시 다양한 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 해당 조건으로 인해 거래 과정이나 잔금 납부 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 주택임차권 등기 관련 불확실성: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시된 주택임차권등기가 존재합니다. 비록 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었다고는 하나, 임차인의 보증금 220,000,000원에 대한 낙찰자의 인수 여부가 최종적으로 명확히 정리되지 않은 경우, 이에 대한 위험 부담이 존재할 수 있습니다.

* 지역 특성: 숭의동 일대는 과거 '옐로하우스'와 같은 성매매 집결지가 존재했던 지역으로, 일부 지역에 대한 인식이나 잠재적 이슈가 있을 수 있습니다. 다만, 본건이 위치한 스카이스테이트 주변은 오피스텔 및 주거지역으로 형성되어 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단되나, 간접적인 영향 가능성을 배제할 수는 없습니다. (검색 결과, 인근 지역에 공장들이 존재하나, 본건과 직접적인 혐오 시설로 작용할 만한 근접성은 확인되지 않았습니다.)

* 건물 내부: 한 후기에서 '해가 잘 들지 않는다'거나 '우풍이 있다'는 점이 언급되어, 실제 내부 상태 점검이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 제물포역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변에 교육 시설 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 여건은 양호합니다. 감정가는 2억 1100만원으로 책정되었으며, 권리 분석상 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 및 주택임차권 등기 관련 불확실성은 잠재적인 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 제물포역 도보 이용 가능한 위치로 교통 편의성이 높습니다.

* 권리관계 명확성 (잠재적 리스크 제외): 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

* 신축급 건물: 2017년 사용승인된 비교적 신축 건물이므로, 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 211,000,000원이며, 인수해야 할 임차 보증금이 0원임을 감안할 때, 이를 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다. 그러나 주택임차권등기의 소멸 여부에 대한 불확실성을 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다. 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. (예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.