나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514974 [1] 인천광역시 계양구 작전동 707-15 에이-6동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안감정 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 작전동 ‘안남고등학교’ 동측 인근에 위치하는 부동산(다세대주택)으로 주위 는 아파트, 다세대주택 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

벽돌조 슬래브 지붕 3층 건물 내 제2층 제202호로서, 외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생, 냉난방시설 등 위생 급배수시설, 소화설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

도시계획 및 기타 공법관계 준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의 032-450-5594)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취 득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동 707-15 에이-6동 2층 202호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경514974 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행되고 있습니다.

감정가는 57,000,000원입니다.

토지 면적은 23.56㎡ (약 7.13평)이며, 건물 면적은 36.77㎡ (약 11.12평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항 및 특수물건정보로 HUG 인수조건 변경이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 등이 분포하는 전형적인 주거지역입니다.

인근에 ‘안남고등학교’가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근 대중교통 여건 또한 양호하여 전반적인 교통 상황은 좋은 편입니다.

주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 사건은 부동산 강제경매입니다.

등기부 요약에 따르면, 주요 권리로는 소유권 이전 등기들이 있으며, 말소기준권리는 2025년 12월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(을9)입니다.

을구 5번 순위의 주택임차권(권리자: 서상옥, 권리금액: 100,000,000원)이 등기되어 있으나, 물건명세서에 따르면 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

즉, 인수되는 보증금은 없습니다.

따라서 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 작전동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다수의 다세대주택 및 아파트 단지가 분포하고 있습니다.

인근 부동산 시세 정보에 따르면, 비슷한 면적의 다세대주택 매매 사례가 존재합니다.

예시로, 39.24㎡(약 11.86평) 면적의 다세대주택이 8,800만원에, 41.86㎡(약 12.67평) 면적의 다세대주택이 11,300만원에 거래되었습니다.

본 건물의 전용면적 36.77㎡(약 11.12평)를 감안할 때, 최근 거래 사례들을 토대로 시세는 약 8,250만원에서 9,920만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 5,700만원은 이러한 시장 시세 대비 낮은 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동의 주거지 내에 위치합니다.

가까운 '안남고등학교'를 비롯한 교육시설 접근성이 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

주변에 아파트, 다세대주택 등이 밀집해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 주거 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경으로 인한 절차상의 변동 가능성이 있으나, 권리 분석상 인수될 임차 보증금은 없습니다.

토지이용계획상 준공업지역, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있습니다. 이 중 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정은 국내 거주자에게는 큰 영향을 미치지 않을 수 있으나, 관련 내용을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 작전동의 양호한 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다.

주요 권리 관계가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 점, 그리고 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 점은 투자 가치를 높이는 요인으로 판단됩니다.

HUG 인수조건 변경 및 토지거래허가구역 지정 등 일부 특이사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

양호한 주거 입지 및 교통 여건.

인근 시세 대비 저평가된 감정가.

말소기준권리보다 선순위 권리 없고, 임차권 등 주요 권리 매각으로 소멸 예정.

HUG 인수조건 변경으로 인한 잠재적 이점 가능성.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본 건물의 적정 시장 가치는 약 8,250만원에서 9,920만원 수준으로 판단됩니다.

감정가 5,700만원 대비 높은 시세 형성률을 보이고 있습니다.

권리상 인수 부담이 없고 HUG 인수 조건 변경으로 인해 명확한 절차 진행이 예상되므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 가치를 반영한 경쟁력 있는 입찰가를 고려해야 합니다.

인수 보증금을 제외한 금액으로 계산하며, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 75,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.