나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515040 [1] 인천광역시 계양구 작전동 852-78 대경빌라트 304동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

의견에 포함.

교통상황

의견에 포함.

건물의 구조

의견에 포함.

이용상태

의견에 포함.

설비내역

의견에 포함.

토지의 형상 및 이용상태

의견에 포함.

인접 도로상태등

의견에 포함.

토지이용계획 및 제한상태

의견에 포함.

공부와의 차이

의견에 포함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

의견에 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경515040 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 852-78 대경빌라트 304동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 88,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.57㎡ (약 11.06평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

해당 물건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치하며, 주변은 다수의 연립주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성도 양호한 편입니다. (상세 정보는 감정평가서 의견에 포함)

2.3. 건물 정보

대경빌라트 304동 4층 401호이며, 건축물대장상 사용승인일은 2000년 4월 19일입니다. 철근콘크리트구조로 총 4층 중 4층에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 5월 18일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 소유권 이전 등기(갑2, 갑3, 갑4) 및 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 구체적으로는 주택임차권(을9, 김 ) 또한 '말소' 예정으로, 보증금은 인수되지 않습니다. (주택도시보증공사 말소 동의 확약서 제출 확인)

3.3. 인수되는 권리

별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-10-05

확정일자: 2021-09-01

비고: 대항력 없음. 등기부등본상 말소 예정.

* 임차인: 안

보증금: 1,000,000원

차임: 500,000원

비고: 대항력 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 2026년 7월 거래된 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

* 작전동 857-46, 궁전빌라4 (1991년식, 39.24㎡): 88,000,000원 (2026.07.03)

* 작전동 706-22, 삼성하이츠맨션114동 (2002년식, 75.72㎡): 137,000,000원 (2026.07.07)

* 작전동 856-73, 삼오빌라 (1997년식, 41.86㎡): 113,000,000원 (2026.07.06)

4.2. 시세 분석

본건 물건(36.57㎡, 약 11.06평, 2000년식 추정)의 감정가는 88,000,000원입니다.

이는 2026년 7월 거래된 궁전빌라4(39.24㎡, 1991년식)의 실거래가와 동일한 수준입니다.

하지만 삼오빌라(41.86㎡, 1997년식)의 실거래가(113,000,000원)를 고려할 때, 본건은 건축 연식이 더 최신이고 면적 또한 유사하거나 약간 작은 점을 감안하면, 감정가 대비 시세 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다.

구체적으로, 삼오빌라의 평당 매매가(약 893만원/평)를 적용하여 본건 면적(11.06평)에 환산 시 약 9,870만원 수준의 시세를 추정해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근에 주거 지역이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (상세 정보는 감정평가서 의견에 포함)

5.2. 주변 시설

주변은 주거용 다세대 및 연립주택 밀집 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 주변 지도상 특별한 혐오 시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항 및 특수물건정보 기재는 추후 확인이 필요한 사항일 수 있습니다. 다만, 현재까지 권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 나타나, 이 부분이 낙찰 이후 실제 물건 인수나 명도 과정에 미칠 영향은 크지 않을 것으로 보이나, 면밀한 추가 확인이 요구됩니다.

6.2. 건축물 상태

2000년식 건물이므로, 내부 마감재 노후화나 설비 부분에 대한 수리 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 물건으로, 소유권이전 및 각종 압류, 가압류, 임차권 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리(가압류)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인(김 )의 경우 대항력이 없고 등기부상 말소 예정이므로, 보증금 1.4억원을 인수하지 않아도 됩니다. 안 임차인 역시 대항력이 없습니다. 따라서 인수되는 채무는 없어 권리상 매우 깨끗한 물건입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 감정가(8,800만원) 대비 시세 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로, 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로, 관련 채권 및 보증금 관련 사항은 명확한 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 88,000,000원이며, 주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 건축 연식의 물건들이 113,000,000원까지 거래된 사례가 있습니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 예상 시세는 약 9,000만원 ~ 9,800만원 수준으로 판단됩니다.

경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있으나, 합리적인 투자 관점에서 92,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.