나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514931 [1] 인천광역시 부평구 삼산동 132-1 보광팰리스 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명감정 · 평가일 2026.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 '인천한길초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상9층 건물로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 삼각형 토지로서 연립주택 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남동측으로 폭 약 10미터 및 12미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

삼산동 132-1, 132-5 공히 : 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2025-11-17)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 인천지방법원 2025타경514931 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 삼산동 132-1 보광팰리스 7층 702호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 207,000,000원

토지 면적: 27.78㎡ (약 8.4평)

건물 면적: 70.08㎡ (약 21.2평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

준공 연도: 2015년

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 삼산동에 소재하며, '인천한길초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 도로 접면

본건 북측으로 약 10미터, 남동측으로 약 12미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2023-09-04)

* 등기부채권 총액: 217,000,000원

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(송 )

보증금: 217,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-13

확정일자: 2022-03-21

배당신고일자: 2024-04-19

대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인해, 보증금은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 주의사항: 상기 권리분석은 제공된 자료를 기반으로 하였으며, 실제 현장 확인 및 법원 공고를 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

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본 물건이 위치한 삼산동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다.

인근 초등학교 및 상업 시설과의 접근성이 좋아 유동인구가 형성될 수 있는 입지입니다.

최근 매매 사례를 볼 때, 본 물건과 유사한 면적의 오피스텔이 175,000,000원에서 180,000,000원 사이에 거래되었습니다.

감정가는 207,000,000원으로, 최근 거래가보다 다소 높게 책정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 주변 편의시설

인천한길초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주거지역과 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 건물 특징

철근콘크리트 구조의 2015년 준공 건물입니다.

총 9층 건물 중 7층에 위치하며, 총 25세대의 오피스텔이 있습니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 토지이용계획상 '과밀억제권역', '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역', '토지거래계약허가구역'으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사나 투자에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (지정기간 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

* 감정가가 최근 실거래가보다 높은 수준이므로, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기보다는 안정적인 시세 수준에서의 투자를 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 없으나, 지정된 제한구역(폐기물매립시설 설치제한지역)에 대한 주의는 필요합니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 인천 부평구 삼산동의 주거 및 상업 지역에 위치한 오피스텔입니다.

교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 건물 상태 또한 양호한 편입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가보다 높아 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 인천 부평구 삼산동 지역 내에서 실거주 또는 임대 수익을 목적으로 하는 투자에 적합합니다.

* 권리관계가 명확하여 법적 리스크가 적습니다.

* 최근 실거래가 수준을 고려한 합리적인 입찰가를 통해 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 207,000,000원입니다.

최근 3년간의 유사 면적 오피스텔 실거래가는 175,000,000원에서 180,000,000원 사이입니다.

특히 2026년 1월 31일 70.08㎡(5층)가 180,000,000원에, 2026년 3월 28일 71.99㎡(7층)가 177,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 현재 시세는 175,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 판단됩니다.

경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있으나, 과도한 경쟁으로 인한 시세 이상 입찰은 지양해야 합니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 최근 실거래가 상단인 180,000,000원을 기준으로 5% ~ 10% 정도 가감한 170,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

보수적으로 접근한다면 175,000,000원 수준에서 시작하여 경쟁을 지켜보는 전략도 유효합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.