나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514973 [1] 인천광역시 남동구 만수동 839-24 해밀뜨락 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물로서 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

만수동 839-24 :준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514973 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 839-24 해밀뜨락 2층204호 (신주소: 인천광역시 남동구 서판로 47-2)

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 203,000,000원

* 토지면적: 23.25㎡ (약 7.03평)

* 건물면적: 76.04㎡ (약 22.98평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 10층 건물

* 준공일: 2018년 6월 14일

* 세대수: 총 36호

* 내부 주차: 36대 (기계식)

* 승강기: 1대

2. 입지조건

* 본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치하며, '인천동부초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 남측으로 약 8미터, 북서측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 2월 4일자 주택도시보증공사 가압류 (갑4)

* 총 등기부채권액: 4,745,000,000원

* 인수되는 권리:

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

* 등기사항전부증명서상 을구 3번 주택임차권(박두아)이 등재되어 있으나, 말소 대상이며 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

* 권리분석상 인수되는 임차보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박두아)

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 4월 23일

* 확정일자: 2020년 4월 3일

* 배당신고일자: 2023년 3월 29일

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 임차인 박두아는 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 남동구 만수동 일대는 주거지와 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

* 오피스텔(업무시설)로 이용 중이며, 주변에 초등학교가 인접해 있어 학생 및 교직원 관련 수요가 있을 수 있습니다.

* 다만, 주변 상권의 활성화 정도나 구체적인 유동인구에 대한 상세한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 대중교통 이용 편의성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다. (주변 편의시설에 대한 상세 정보는 별도 확인 필요)

* 교육시설: 인천동부초등학교가 북서측 인근에 위치합니다. (상대/절대 보호구역 지정)

* 기타: 본건은 준주거지역에 속하며, 수도권정비계획법상 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등에 한하여 토지거래계약허가구역으로 지정된 이력이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사와 임차인(박두아, 주택도시보증공사) 간의 관계 및 보증금 처리 방식에 대한 특수성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있고 임차인의 대항력이 없으나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 반드시 주택도시보증공사에 직접 문의하여 구체적인 내용을 확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 관련 법규에 대한 이해와 준수가 필요합니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 오피스텔로, 준주거지역 내에 자리하고 있어 기본적인 주거 및 상업 활동이 가능한 입지입니다.

* 권리관계는 말소기준권리 하로 정리되어 비교적 명확하나, 채권자이자 임차인으로도 언급된 주택도시보증공사와 관련된 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 본건의 가장 큰 고려사항입니다.

* 이 특이사항에 대한 명확한 확인 없이 입찰에 참여하는 것은 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 남동구 만수동이라는 지역적 이점과 오피스텔의 실용성.

* 인천동부초등학교 인근에 위치하여 주거 편의성이 기대됩니다.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 203,000,000원

* 인수되는 임차보증금: 0원 (권리분석 결과)

* 시세 분석 (별도 조사 필요, 본 보고서에서는 가상 시세를 적용하여 산정):

* 주변 유사 면적(전용 76.04㎡) 오피스텔의 현재 매매가는 약 2억 2천만원에서 2억 6천만원 수준으로 추정됩니다.

* 건물은 2018년 준공되어 비교적 신축에 해당합니다.

* HUG 인수조건 변경이라는 특이사항 존재로 인해, 잠재적 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 산정 근거:

* 권리관계상 인수되는 보증금이 없어 권리적인 부담은 적습니다.

* 단, HUG 인수조건 변경 관련 불확실성을 고려하여 감정가 대비 약간의 할인 적용이 필요합니다.

* 주변 시세 범위를 참고하여 투자 가치를 평가하였습니다.

* 예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 210,000,000원

* 추가 확인 사항:

* 주택도시보증공사에 직접 연락하여 'HUG 인수조건 변경'의 구체적인 내용을 반드시 확인하시기 바랍니다.

* 인근 지역의 혐오시설 유무 등 상세한 현장 조사를 권장합니다.

* 본 물건에 대한 임대 및 매매 시세에 대한 정확한 정보를 파악하기 위해 부동산 전문가와 상담하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.