나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515003 [1] 인천광역시 부평구 부평동 417-13 포커스뷰 12층1201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평구청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 "부평구청역(인천지하철1호선, 지하철7호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상14층 건물 내 제12층 제1201호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 공동주택(연립주택)으로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설 치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금230,000,000원 범 위 : 12층 1201호 42.87㎡ 전부 임대차계약일자 : 2021년10월28일 주민등록일자 : 2021년12월20일 점유개시일자 : 2021년12월20일 확정일자 : 2021년11월9일 임차권자 : 노**

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경515003 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 417-13 포커스뷰 12층1201호

용도: 연립주택

감정가: 211,000,000원

토지면적: 5.50㎡ (약 1.66평)

토지지분: 5.5㎡ (약 1.66평)

건물면적: 42.87㎡ (약 12.97평)

건물지분: 42.87㎡ (약 12.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (정보 제공 필요)

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, 부평구청 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 업무시설, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 1호선 및 7호선 환승역인 부평구청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 7월 4일 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류(대전지방법원 2022카단52431)입니다.

강제경매 신청 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 경매개시결정일은 2025년 12월 24일입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 을구 3번 순위로 등기된 주택임차권(권리자: 노재웅, 임차보증금: 230,000,000원, 임대차계약일자: 2021.10.28)이 있으나, 해당 임차권은 말소기준권리보다 후순위이며, 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 또한, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 말소될 것으로 보이나, 경매 참여 시 최종 확인이 필요합니다.

현재까지 파악된 정보에 따르면, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담이 되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25) 등에 속해 있습니다.

복합적인 용도로 이용되는 지역에 위치하여 업무시설, 주거시설, 근린생활시설 등의 수요가 공존할 것으로 예상됩니다.

서측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

주변에는 관공서, 상업시설, 공동주택 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

부평구청역(인천지하철 1호선, 7호선)이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 이를 통해 서울 및 인천 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

현재 제공된 정보만으로는 특정 혐오시설의 존재는 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 관련 세부 내용은 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

임차권의 말소 여부 및 관련 확약서의 효력 등은 최종 확인이 필요하며, 이에 대한 법률적 검토가 요구됩니다.

토지이용계획 상 다양한 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 핵심 지역에 위치하며, 부평구청역을 이용한 우수한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

건물 자체는 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 12층의 고층에 위치하여 일조 및 조망 확보에 유리한 장점이 있습니다.

다만, HUG 관련 인수조건 변경 및 임차권의 복잡한 권리 관계는 잠재적인 리스크로 작용할 수 있으므로, 면밀한 검토가 필요합니다.

현재까지의 권리 분석으로는 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 최종 입찰 전 반드시 법원 현황 조사를 통해 모든 권리 관계를 재확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

부평구청역 역세권에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

2016년 준공된 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며, 12층 고층으로 희소성이 있습니다.

주변 개발 계획 및 도시 재생 사업 등 호재를 고려할 때 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

복합 용도 지역에 속해 있어 다양한 활용 가능성을 지닙니다.

9. 예상 입찰가

감정가 211,000,000원을 기준으로, 최근 거래 사례 및 물건의 장단점을 고려할 때, 적정 입찰가는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위로 예상됩니다.

특히, 12층이라는 고층의 이점과 양호한 입지 조건을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

다만, HUG 인수조건 변경에 대한 추가적인 확인 및 권리 관계의 변동 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.