나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514991 [1] 인천광역시 남동구 간석동 102-1 와이지캐슬 11층1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "인천약산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 오피스텔 및 아파트, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 인천1호선 간석오거리역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2019.04.12 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층 건물내 제11층 제1101호로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인트 및 일부 석재 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 - 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 층별 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 지상(1층 일부 필로티) 및 지하(B1~B2) 주차장과 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 4필 일단의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 6미터 및 8미터의 포장도로와 접하고 있으며, 차량은 북서측 도로를 이용하여 출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

4필지 공히 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453- 2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514991 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 102-1 와이지캐슬 11층1101호

용도: 오피스텔

감정가: 227,000,000원

토지면적: 8.67㎡ (약 2.62평)

토지 지분: 8.671㎡ (약 2.62평)

건물면적: 70.32㎡ (약 21.27평)

건물 지분: 70.3168㎡ (약 21.27평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

건축물 사용승인일: 2019년 04월 12일

건물 규모: 지하 2층, 지상 17층

총 호수: 96호

2. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "인천약산초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

부근은 유사 형태의 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 인천1호선 간석오거리역이 있어 대중교통 여건이 양호합니다.

대상 물건 북서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 6미터 및 8미터의 포장도로와 접하고 있으며, 북서측 도로를 통해 차량 출입이 용이합니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등에 해당하며, 외국인에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정된 기간(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)이 있습니다.

3. 권리분석

본 경매는 주택도시보증공사(HUG)의 신청에 의한 부동산강제경매입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 특히, 을구 1번 순위의 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인에게 인수되지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 성

* 보증금: 229,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 06월 10일

* 확정일자: 2020년 06월 11일

* 대항력: 없음

인수되는 보증금은 0원입니다.

총 채권액은 5,453,000,000원 규모이나, 본 건은 상기 권리분석 내용에 따라 매수인이 인수하는 부담은 없습니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 간석동 지역은 주거와 상업 기능이 혼합된 지역으로, 다수의 오피스텔 및 주거 시설이 밀집해 있습니다.

인천1호선 간석오거리역을 중심으로 형성된 상업 지역의 편의시설을 이용하기 용이합니다.

건물은 오피스텔 용도로 이용 중이며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

주변 지역에 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

인천1호선 간석오거리역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

인천약산초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

인천1호선 간석오거리역 주변의 상업 시설 및 편의 시설 이용이 수월합니다.

주차는 건물 내 지상(1층 일부 필로티) 및 지하(B1~B2) 주차장과 기계식 주차 설비(총 22대 수용 가능)를 갖추고 있으나, 총 96호실 대비 주차 공간이 부족한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 본 건의 매각 조건에 영향을 미치는 요소로, 구체적인 내용은 HUG 또는 법원을 통해 확인이 필요합니다.

건물 전체 96호실 대비 총 22대의 주차 공간(기계식 포함)은 거주자 및 방문객에게 불편을 야기할 수 있는 심각한 단점입니다.

토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 한정, 2026년 8월 25일까지)으로 지정되어 있어 외국인 매수 시에는 추가 절차가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용승인된 비교적 신축인 YG캐슬 오피스텔로서, 역세권 입지와 명확한 권리관계가 장점입니다.

주택도시보증공사의 적극적인 개입으로 임차인 관련 모든 부담이 해소되어 매수인의 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 메리트입니다.

다만, 96호실 대비 턱없이 부족한 주차 공간은 실거주 또는 임대 시 상당한 마이너스 요인이 될 수 있습니다.

"HUG 인수조건 변경" 관련 사항은 추가적인 확인이 필요하나, 전반적인 권리 소멸 조건으로 보아 경매 절차 자체는 정상 진행될 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

최근 연식(2019년)의 신축급 오피스텔로 상품성이 양호합니다.

인천1호선 간석오거리역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 가능성이 있습니다.

권리관계가 매우 깔끔하여 매수인이 인수해야 할 별도의 금전적, 법적 부담이 전혀 없습니다.

간석동 일대의 주거 및 상업 혼합 지역 내에서의 실거주 또는 임대 수익 투자 대상으로 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, YG캐슬 오피스텔의 13층 83.56㎡ 면적 물건이 2025년 2월 223,000,000원에 거래되었으며, 4층 70.76㎡ 면적 물건이 2025년 11월 169,500,000원에 거래되었습니다.

본 건(70.32㎡, 11층)의 감정가는 227,000,000원입니다.

4층 거래 사례(169,500,000원)는 본 건의 면적과 유사하나, 13층 거래 사례(223,000,000원)가 더 높은 가격에 거래되어 입지 및 층수에 따른 가격 차이를 반영해야 합니다.

건물의 신축 연식, 역세권 입지, 명확한 권리 관계 등을 고려할 때, 감정가 및 상위 실거래가 수준을 기준으로 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

약 85~95% 수준의 감정가 범위 내에서 낙찰가를 고려할 수 있으며, 최근 거래가액과 층수, 면적 등을 종합적으로 판단할 때, 예상 입찰가는 205,000,000원 내외로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.