나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514946 [1] 인천광역시 서구 검암동 680-3 유현샤인빌 에이동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 도요지로190번길에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2012년 4월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 5층건 중 3층 302호로서, 외벽: 드라이비트 마감 창호: PVC샷시 이중창호임. (사용승인일:2012-04-06)

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 12, 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역 (2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역) <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택 용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경514946 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사건접수일: (정보 없음)

감정평가액: 158,000,000원

1.2. 물건 상세정보

소재지: 인천광역시 서구 검암동 680-3 유현샤인빌 에이동 3층302호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

토지면적: 35.68㎡ (약 10.8평)

건물면적: 46.54㎡ (약 14.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2012년 4월 6일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 경사지붕, 5층 건물 중 3층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동에 소재하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. [cite: provided text]

2.2. 교통 및 도로

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량의 출입 및 주정차가 가능합니다. [cite: provided text] 본건 서측 및 남측으로 노폭 약 12미터 및 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다. [cite: provided text] 검암역 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. [cite: provided text]

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 주택 용도 취득에 한하며 (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 기간이 명시되어 있습니다. [cite: provided text] 다만, 검색 결과에 따르면 인천 서구 검암·경서동 일원의 토지거래허가구역은 2024년 11월 5일자로 해제되었다는 보도가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

본건은 인천지방법원의 강제경매로 진행 중입니다. [cite: provided text]

등기부상 총 채권액은 160,000,000원입니다. [cite: provided text]

3.2. 임차인 현황

주택도시보증공사(이 ) 임차인이 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-29, 확정일자 2021-10-01로 등재되어 있습니다. [cite: provided text] 해당 임차인은 대항력이 없습니다. [cite: provided text]

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

등기부상 을구 8번 주택임차권(이경숙)은 말소 대상이며, 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경514946, 주택도시보증공사)이 말소기준권리입니다. [cite: provided text]

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출됨) [cite: provided text]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 '마트와 검암점'과 같은 지역 기반 상점들이 소재합니다. 또한, 검암역 인근에 공차와 같은 편의시설이 있습니다. 단지형 다세대주택 및 주변 주거 단지 특성상 기본적인 근린생활시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 지역 특성

검암동은 주거 기능을 중심으로 형성된 지역으로, 비교적 최근에 개발된 아파트 단지와 기존 주택, 그리고 상가 및 업무 시설이 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본건은 2012년 4월에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로, 5층 건물 중 3층에 위치합니다. [cite: provided text]

내부에는 위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스난방설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: provided text]

5.2. 편의시설 및 생활인프라

인천검암초등학교, 검암중학교, 간재울중학교 등 교육시설이 인근에 위치합니다. 지역 마트 및 대중교통 이용이 편리하여 기본적인 생활 인프라는 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

본건 소재지인 서구 검암·경서동 일원은 과거 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 외국인 주택 취득에 한정된 허가구역(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)으로 명시되어 있습니다. [cite: provided text] 다만, 관련 보도에 따르면 해당 지역의 토지거래허가구역 지정이 2024년 11월 5일부로 해제되었다는 내용이 있습니다. 이는 일반 투자자에게는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 기타 리스크

인천 서구 지역에는 수도권매립지, 분뇨처리장, 소각장, 폐수처리업체 등 다수의 환경·위해 시설이 밀집되어 있다는 점은 인지할 필요가 있습니다. 다만, 본건의 구체적인 위치(검암동)와 해당 시설들의 거리 및 직접적인 영향 범위는 현장 확인이 필요합니다. 또한, 인근 경서동에 공공 열분해시설 설치가 추진되었으나 주민 반발이 있었습니다. 해당 시설이 본건에 미칠 영향은 미미할 것으로 예상되나, 지역 개발 및 환경 관련 이슈는 지속적인 관찰이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 2012년식 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 모든 권리가 말소될 예정입니다. [cite: provided text] 감정가는 1억 5,800만 원이나, 주변 유사 물건의 최근 매매가격을 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격 접근이 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 서구 지역에 분포하는 환경·위해 시설 관련 이슈는 인지하고 있어야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 모든 등기상 권리가 말소될 예정으로, 인수 부담이 없습니다.

* 양호한 생활 인프라: 도보 또는 근거리 이용 가능한 편의시설 및 교통망을 갖추고 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2012년 준공으로 연식이 오래되지 않아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 합리적 시세 접근 가능성: 감정가 대비 시세 조사를 통해 저평가된 물건 확보 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과 (2026년 1월 기준):

* 30.72㎡ (약 9.3평) 거래가: 9,300만원 (평당 약 1,000만원 / ㎡당 약 303만원)

* 72.87㎡ (약 22.0평) 거래가: 18,300만원 (평당 약 832만원 / ㎡당 약 251만원)

* 62.67㎡ (약 19.0평) 거래가: 17,900만원 (평당 약 942만원 / ㎡당 약 286만원)

본건은 건물 면적 46.54㎡ (약 14.1평)입니다.

위 유사 매물의 거래가를 기준으로 본건의 단위 면적당 가격을 산정해 보면, 대략 ㎡당 250만원 ~ 300만원 수준으로 추정됩니다.

이를 본건 건물 면적(46.54㎡)에 적용 시, 시장 가격은 약 1억 1,600만원 ~ 1억 4,000만원 범위로 예상됩니다.

감정가 158,000,000원 대비, 위 시장 가격대를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가 수준은 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

수익률, 재매각 가능성, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여, 1억 2,500만원 ~ 1억 3,800만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

특히, 1차 유찰 시에는 감정가의 80% 수준인 약 1억 2,640만원부터 접근을 고려해볼 수 있으며, 2차 유찰 시에는 시장 가격 범위 상단인 1억 3,800만원까지 상향 조정하는 전략도 고려해볼 수 있습니다.

현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 환경 등을 직접 확인하고, 최종 입찰가는 시장 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경514946 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정평가액: 158,000,000원

1.2. 물건 상세정보

소재지: 인천광역시 서구 검암동 680-3 유현샤인빌 에이동 3층302호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

토지면적: 35.68㎡ (약 10.8평)

건물면적: 46.54㎡ (약 14.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2012년 4월 6일

건축구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 3층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동에 소재하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. [cite: provided text]

2.2. 교통 및 도로

인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입 및 주정차가 가능합니다. [cite: provided text] 본건 서측 및 남측으로 노폭 약 12미터 및 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다. [cite: provided text] 검암역 이용이 가능한 교통망을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. [cite: provided text]

토지거래계약에 관한 허가구역으로 명시되어 있으나, 이는 외국인 등의 주택 용도 취득에 한정되며 (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 기간이 지정되어 있습니다. [cite: provided text] 다만, 관련 보도에 따르면 인천 서구 검암·경서동 일원의 토지거래허가구역 지정이 2024년 11월 5일부로 해제되었다는 내용이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

본건은 인천지방법원의 강제경매로 진행 중이며, 총 채권액은 160,000,000원입니다. [cite: provided text]

3.2. 임차인 현황

주택도시보증공사(이 ) 임차인이 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-29, 확정일자 2021-10-01로 등재되어 있습니다. [cite: provided text] 해당 임차인은 대항력이 없습니다. [cite: provided text]

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경514946)이며, 을구 8번 주택임차권은 말소 대상입니다. [cite: provided text]

매각으로 인해 모든 등기상 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다.) [cite: provided text]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에는 '마트와 검암점'과 같은 지역 기반 상점들이 있으며, 검암역 인근에는 공차와 같은 편의시설도 소재합니다. 다세대주택 및 공동주택 단지 특성상 기본적인 근린생활시설은 갖추어져 있습니다.

4.2. 지역 특성

검암동은 주로 주거 기능이 발달한 지역으로, 비교적 최근에 공급된 공동주택 단지와 기존 주택, 상가 등이 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본건은 2012년 4월 사용승인된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)이며, 5층 건물 중 3층에 위치합니다. [cite: provided text]

건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스난방설비 등이 구비되어 있습니다. [cite: provided text]

5.2. 편의시설 및 생활인프라

인천검암초등학교, 검암중학교, 간재울중학교 등 교육시설이 인근에 위치합니다. 또한, 지역 마트 및 편리한 대중교통망을 갖추고 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

본건 소재지인 검암·경서동 일원은 과거 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 외국인 주택 취득에 한정된 허가구역(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)으로 명시되어 있어 일반 투자자에게는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다. [cite: provided text] 다만, 관련 보도에 따르면 해당 지역의 토지거래허가구역 지정이 2024년 11월 5일부로 해제되었다는 내용이 있습니다.

6.2. 기타 리스크

인천 서구 지역에는 수도권매립지, 분뇨처리장, 소각장 등 다수의 환경·위해 시설이 집약되어 있다는 점은 인지할 필요가 있습니다. 본건의 구체적인 위치와 이러한 시설들의 거리 및 직접적인 영향 범위는 현장 확인이 필요합니다. 또한, 인근 경서동에서 공공 열분해시설 설치가 추진되었으나 주민 반발이 있었던 사례가 있습니다. 해당 시설이 본건에 미칠 직접적인 영향은 미미할 것으로 예상되나, 지역 개발 및 환경 관련 이슈는 지속적인 관찰이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 2012년식 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리분석 결과, 낙찰 후 인수해야 할 권리나 보증금은 없으며, 모든 등기상 권리가 말소될 예정입니다. [cite: provided text] 감정가는 1억 5,800만 원이나, 주변 유사 물건의 최근 매매 가격을 고려할 때 시세 대비 합리적인 접근이 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 서구 지역의 환경·위해 시설 분포에 대한 인지는 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

* 주거 편의시설 및 대중교통 접근성이 양호한 입지입니다.

* 2012년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하여 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 최근 시세 조사를 통해 감정가 대비 저평가된 물건 확보 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과 (2026년 1월 기준):

* 30.72㎡ (약 9.3평) 거래가: 9,300만원 (㎡당 약 303만원)

* 72.87㎡ (약 22.0평) 거래가: 18,300만원 (㎡당 약 251만원)

* 62.67㎡ (약 19.0평) 거래가: 17,900만원 (㎡당 약 286만원)

본건의 건물 면적은 46.54㎡ (약 14.1평)입니다.

상기 유사 물건들의 단위 면적당 가격을 고려할 때, 본건의 시장 가격은 ㎡당 약 250만원 ~ 300만원 범위로 추정됩니다.

이를 본건 면적(46.54㎡)에 적용하면, 예상 시장 가격은 약 1억 1,600만원 ~ 1억 4,000만원 범위로 산출됩니다.

감정가 158,000,000원 대비, 위에서 산출된 시장 가격대를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

신중한 투자를 위해 1억 2,500만원 ~ 1억 3,800만원 범위 내에서의 입찰가 산정을 권장합니다.

만약 1차 유찰 시에는 감정가의 80% 수준인 약 1억 2,640만원부터 접근을 고려할 수 있으며, 2차 유찰 시에는 시장 가격 범위의 상단인 1억 3,800만원까지 상향 조정을 검토해볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 환경 등을 직접 확인하고, 개인의 투자 성향 및 시장 상황을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.