나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514965 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 75-5 투민힐스빌 13층1305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 도화동 소재 지하철1호선 "제물포역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 "제물포역" 및 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층, 지상20층 건물 내 13층 1305호로서, (사용승인일 : 2018.08.10) 외벽: 미장스톤 등 마감. 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의의 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 32m, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반상업지역(2025-12-08), 제2종일반주거지역(2025-05-19), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 기호(2) : 일반상업지역(2025-12-08), 제2종일반주거지역(2025-05-19), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 75-5 투민힐스빌 13층1305호에 소재한 오피스텔로, 부동산 강제경매로 진행되는 물건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514965 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 75-5 투민힐스빌 13층1305호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건축물 사용승인일: 2018년 8월 10일

* 총 층수: 20층 (본건 13층)

* 건물 총 면적: 19637.145㎡

* 토지 면적: 9.04㎡ (약 2.73평)

* 건물 면적: 69.25㎡ (약 20.95평)

* 감정가: 177,000,000원 (1억 7천 7백만원)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 지하철 1호선 제물포역에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 제물포역과 다수의 버스 노선이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 물건지 북측으로는 약 32m, 동측으로는 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 4월 8일자 안산세무서장의 압류입니다. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었거나, 말소될 예정인 권리들로, 경매 절차가 정상적으로 진행될 경우 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 채권자: 주OOOOOOO (강제경매 신청)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이규복)

* 보증금: 163,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 4월 6일

* 확정일자: 2021년 3월 25일

* 배당신고일자: 2023년 5월 1일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

* 집합건물 등기부 요약 (주요 권리 변동 사항):

* 소유권이전 및 신탁등기 말소 (2021-02-09)

* 공유자 전원 지분 이전 (매매, 2021-04-06)

* 주택임차권 (이규복, 163,000,000원) - 말소 (2023-05-01)

* 압류 (안산세무서장) - 말소 (2022-04-08) - 말소기준권리

* 가압류 (주택도시보증공사, 2,071,000,000원) - 말소 (2022-09-13)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 163,000,000원) - 말소 (2025-12-23)

* 총 등기부채권 금액: 2,234,000,000원 (22억 3천 4백만원)

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 인천광역시 미추홀구 숭의동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 지하철역이 인접해 있어 유동인구가 일정 수준 확보되는 지역으로 판단됩니다.

* 토지이용계획:

* 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.08.26 ~ 2026.08.25)

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 제물포역 역세권으로 교통이 편리합니다.

* 주변 시설: 지역 내 근린생활시설 이용이 편리하며, 주거단지와 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주차: 건물 내 주차 시설이 마련되어 있습니다 (개인 52대, 기계식 14대).

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있어, 권리관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 임차인 정보 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, HUG 관련 특별 조건 확인이 필수적입니다.

* 높은 총 채권액: 등기부채권 총액이 22억 3천 4백만원에 달하여, 이는 경매 과정 및 물건의 수의계약 가능성 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지거래 허가구역: 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 기간(2025.08.26 ~ 2026.08.25) 내에 거래 시 허가 절차가 필요합니다. (본 보고서 작성일 기준, 해당 기간 내에 있음)

* 주변 시설: 해당 지역 주변에 유해하거나 혐오시설이 있다고 판단되는 정보는 즉각적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 잠재적 리스크를 최소화하기 위해 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제물포역 역세권에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 최근 실거래가는 1억 5천만원 수준으로, 감정가 1억 7천 7백만원 대비 약 15% 가량 낮은 가격을 형성하고 있습니다. 권리관계상 인수되는 권리는 없으나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 낙찰 후 명도 과정이나 물건의 최종 인수 조건에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 내용을 상세히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 제물포역 인접으로 출퇴근 및 교통 편의성이 높습니다.

* 실수요자 접근성: 업무시설(오피스텔)로서 1인 가구 또는 소규모 사업장 운영자에게 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 적정 입찰가 산정 시 시세 반영이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 본 건과 동일한 투민힐스빌 건물 내 오피스텔의 거래가는 1억 5천만원 수준(15,000만원)으로 파악됩니다. 감정가는 1억 7천 7백만원으로, 이는 최근 시세보다 높은 가격입니다.

입찰가 산정 시에는 HUG 관련 특이사항 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려해야 합니다. 대항력 있는 임차인은 없으나, 'HUG 인수조건 변경'은 추가적인 확인이 필요한 부분이며, 이러한 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 실거래가 1억 5천만원을 기준으로, 일반적인 낙찰가율(80~90%)을 적용하고 HUG 관련 리스크를 반영하여, 예상 입찰가는 1억 3천만원에서 1억 4천만원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.